Автор рассматривает ситуации, когда сделки с недвижимостью, которая является совместной собственностью, требуют от контрагента (например, от кредитного учреждения) проявления должной осмотрительности, в частности, проверки письменного согласия со стороны остальных сособственников. Отдельное внимание отводится органам государственной власти, которые регистрируют подобные сделки. Они обязаны проверять законность сделки – чистоту титула гражданина на объект недвижимости (наличие согласия на залог имущества, находящегося в совместной собственности супругов, со стороны другого супруга должно быть нотариально удостоверено). В противном случае риск любой ошибки или просчеты, допущенные органом государственной власти или судебным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет гражданина.
Если имущество находится в совместной собственности, для заключения сделки требуется письменное согласие всех остальных сособственников. Например, согласие на залог имущества, находящегося в совместной собственности супругов, со стороны другого супруга должно быть нотариально удостоверено в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ («Рекомендации Научно-методического совета Московской областной нотариальной палаты «О нотариальном удостоверении ипотеки»).
Как отмечает Верховный Суд в своих актах при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, суду надлежит установить наличие или отсутствие полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, которые возникают у этого участника в случае согласия остальных участников совместной собственности на совершение такой сделки. Также суду следует установить наличие или отсутствие осведомленности другой стороны по сделке об отсутствии у участника совместной собственности полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, и обстоятельства, с учетом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности (Определения от 22.01.2013 по делу № 78-КГ12-32, от 16.04.2013 по делу № 5-КГ13-13).
Верховный Суд РФ дал четкие и недвусмысленные разъяснения нижестоящим судебным инстанциям при рассмотрении спора, т.е. выяснении юридически значимых обстоятельств.Поскольку супруг является участником правоотношения по поводу совершения сделки относительно его имущества (нажитого в браке), то его согласие следует рассматривать как волеизъявление на совершение сделки и одновременно — управомочие другого супруга на ее совершение, т.е. согласие играет роль доверенности, подтверждающей право одного супруга распоряжаться совместно нажитым недвижимым имуществом от имени второго супруга, в том числе и путем отчуждения, перед третьими лицами.
Отсутствие согласия приводит к тому, что сделка рассматривается, как недействительная, т.е. как нарушающая требования закона.
Таким образом, рассматривая дела об оспаривании сделок относительно совместно нажитого имущества супругов, необходимо руководствоваться не ст. 173.1 ГК РФ, рассматривая согласие второго супруга как согласие третьего лица, а ст. 35 Семейного кодекса РФ и статьи 166 — 168 ГК РФ, обращая внимание на тот факт, что согласие является подтверждением волеизъявления участника сделки на ее совершение в принципе и управомочие второго супруга представлять его интересы по данной сделке. Если такое согласие не получено, сделка должна быть признана недействительной как нарушающая требования закона, как отмечает Верховный Суд РФ (Определения Верховного Суда РФ от 13.08.2013 № 4-КГ13-19, от 16.04.2013 по делу № 5-КГ13-13).
В отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки, в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, необходимо исходить из того, что сделка с недвижимостью, которая является совместной собственностью супругов, в силу ст. 168 ГК РФ не соответствует требованиям п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ и является ничтожной. В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ данный договор залога не влечет юридических последствий и недействителен с момента его совершения. В силу статьи 167 ГПК РФ последующие сделки являются также ничтожными.
В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Вместе с тем п. 4 ст. 253 ГК РФ установлено, что правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное. В частности, иные, то есть отличные от пункта 3 статьи 253 ГК РФ, правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, устанавливает пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ для сделок с недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации, если их предметом является совместная собственность супругов.
Согласно пункту 1 статьи 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ прямо указывает, что в случаях совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Нормой закона не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия (Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 11.09.2018 по делу № 33-4814/2018). Поскольку право собственности на недвижимость зарегистрировано за стороной судебного процесса в период брака, брачный договор между супругами отсутствует, в силу положений статей 33 и 34 Семейного кодекса РФ на данное имущество распространяется законный режим имущества супругов, и пока не доказано иное, презюмируется, что данное имущество является совместно нажитым.
В подобных условиях контрагент порой не проявляет должной осмотрительности (при проверке паспорта, не задав соответствующие вопросы). Контрагент (например, банк) мог узнать о наличии у стороны сделки супруги и предпринять необходимые меры для уведомления ее о намерении заключить сделку, согласие на совершение которой требуется законом. Однако банк в нарушение статьи 56 ГПК РФ, как правило, не представляет надлежащих доказательств, подтверждающих, что сторона получила согласие супруги, либо об уведомлении ее о заключении оспариваемого договора ипотеки (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 06.09.2017 по делу N 33-6148/2017).
При признании сделки недействительной закон не возлагает на супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, обязанность доказывать факт того, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия (Определение Московского городского суда от 25.10.2018 N 4г-13265/2018).
В таких ситуациях, необоснованным является исчисление срока исковой давности с даты регистрации договора.
В соответствии с постановлениями Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Заявитель мог узнать об оспариваемой сделке лишь при подаче иска со стороны контрагента (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.04.2018 по делу № 33-11488/2018). Именно с даты подачи иска следует исчислять срок исковой давности.
Отдельно необходимо обратить внимание на ошибочность действий со стороны государственного органа, регистрирующего подобные сделки.
Ошибки или недостатки работы органов государственной власти (Управление Росреестра) должны работать в пользу заявителя-гражданина. Другими словами, ошибки, совершенные данным органом (незаконные действия, просчеты), не должны исправляться за счет заинтересованного лица (незаконная утрата имущества) (возврат стороны в первоначальное положение с выплатой денежной компенсации). Данная позиция подтверждается Постановлением ЕСПЧ от 24.05.2007 по делу «Радчиков против Российской Федерации».
Кроме того, ничто не препятствует Управлению Росреестра, ответственному за регистрацию, в установлении подлинности документов до удовлетворения ее заявлений (проверка документов гражданина при совершении регистрационных действий). К исключительной компетенции государства относятся определение условий и порядка регистрации имущества и контроль соблюдения этих условий. При таком контроле, обеспечивающем чистоту титула гражданина на имущество, последний не должен оценивать риск утраты права на него в связи с недостатками, которые должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов. Иными словами, риск любой ошибки, допущенной исполнительным или судебным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица. Недопустимо чрезмерное индивидуальное бремя на гражданина, и публичный интерес не является для этого достаточным оправданием (Постановление Европейского Суда по правам человека от 06.12.2011 «Дело «Гладышева против Российской Федерации»).
Государственный орган в лице Росреестра при совершении сделки ипотеки обязан проверять законность сделки (наличие согласия при совершении сделки имущества, находящегося в совместной собственности супругов, со стороны другого супруга должно быть нотариально удостоверено). Гражданин не может нести ответственность за риск того, что его право собственности на недвижимость может быть отменено в связи с указанными упущениями со стороны властей. За последствия любых ошибок, допущенных государственным органом, должно нести ответственность государство (Постановление Европейского Суда по правам человека от 02.05.2017 по делу «Клименко против Российской Федерации, Постановление Европейского Суда по правам человека от 17.11.2016 по делу «Аленцева против Российской Федерации»).
Спасибо за ваш голос!
Вы уже проголосовали!