Автор рассматривает ситуацию, когда застройщик оформляет право собственности на подвальные помещения многоэтажного дома, а затем предлагает их выкупить собственникам квартир. Отдельным аспектом является рассмотрение и учет придомовой территории.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, содержат аналогичные критерии отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома.
В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и должно обеспечивать, в том числе: доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц (ст. 161 ЖК РФ).
Согласно статье 290 Гражданского кодекса, статей 161 — 162 ЖК РФ, спор, связанный с правом на общее имущество, может быть рассмотрен судом по требованию одного из собственников (или нескольких собственников) помещений многоквартирного дома, либо при передаче собственниками помещений в доме управляющей компании права на обращение в суд с подобным иском, путем принятия соответствующего решения на общем собрании.
Обращаем внимание на то, что управляющая организация (или ТСЖ) не имеет самостоятельного экономического интереса и вправе предъявить иск в интересах собственников помещений при наличии полномочий, предоставленных ей собственниками помещений решением общего собрания (Определение Верховного Суда РФ от 12.05.2015 по делу № 303-ЭС 14-4720).
Здесь небольшое отступление в отношении управляющей организации или ТСЖ.
Управляющая организация (ТСЖ), оказывающая по заданию другой стороны (собственники помещений в многоквартирном жилом доме) услуги и выполняющая работы, предусмотренные действующим законодательством о предоставлении коммунальных услуг, не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, является исполнителем коммунальных услуг транслирующим денежные средства поступающие от потребителей коммунальных услуг за предоставленные коммунальные ресурсы, обязанность общества по оплате поставленного энергоресурса не связана с предпринимательской деятельностью, а по своим обязательствам управляющая организация (ТСЖ) отвечает только по находящимся в его распоряжении денежным средствам, полученным от населения за оказанные коммунальные услуги. Управляющая компания выступает от имени и в интересах собственников помещений в многоквартирных домах, где общество является управляющей организацией, и не может являться самостоятельным хозяйствующим субъектом.
На основании изложенного, из системного толкования указанных правовых норм следует, что во взаимоотношениях с ресурсоснабжающей организацией в многоквартирный дом управляющая организация выступает в интересах собственников жилых помещений и не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, а следовательно, фактическое пользование потребителем услугами обязанной стороны следует расценивать в соответствии с частью 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги (выполняющей работы), и данные отношения должны рассматриваться как договорные, в тех случаях, когда потребитель пользуется услугами (энергоснабжение), оказываемыми обязанной стороной.
Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен с исполнителем в письменной форме или путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг (конклюдентные действия).
Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определениях от 19.01.2015 № 08-ЭС14-6690 и от 16.01.2017 № 304-ЭС16-18887, управляющая организация не имеет самостоятельных экономических интересов, отличных от интересов граждан — потребителей.
Таким образом, услуги по энергоснабжению, управляющая компания (ТСЖ) оплачивает такие услуги, предназначенные жильцам, по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц.
Вернемся к ситуации, когда застройщик, оформляя в собственность подвальные помещения в многоквартирном доме, затем предлагает выкупить собственникам квартир.
В своем определении от 19.05.2009 № 489-О-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.
В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав (пункт 3 Постановления № 64).
В данном случае, подвал относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома (Определение Верховного Суда РФ от 20.01.2020 № 304-ЭС19-25660).
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.01.2016 № 5-КГ15-207 сформулирован следующий правовой подход.
По смыслу положений пункта 1 статьи 290 ГК РФ, пункта 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ, каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудованные за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Данное право общей долевой собственности принадлежит им в силу закона и регистрации в ЕГРП не требуется.
Кроме того, в письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29.09.2014 № 18667-ОГ/04, отмечается, что в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации подвальные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома и решения по использованию и содержанию общего имущества относятся к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
В другом совместном письме Минэкономразвития России и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 16.03.2014 № 10-0877-КЛ указано, что подвальные помещения относятся к конструктивным элементам многоквартирного дома.
С учетом изложенного, можно заключить, что подвал является техническим помещением, предназначен исключительно для обслуживания жилого дома и не имеет самостоятельного назначения, является общим имуществом собственников жилых помещений, при этом, собственник вправе обратиться в суд на предмет нарушенных прав, связанных с пользованием общего имущества.
В соответствии с положениями ст. ст. 289, 290, 304 Гражданского кодекса РФ, а также с учетом разъяснений пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 у застройщика право собственности на подвальные помещения не могло возникнуть в силу закона и отсутствует (подвал, не может являться самостоятельным объектом недвижимого имущества).
Верховный суд РФ в своем Определении от 19.03.2013 г. № 51-КГ 12-7 указал, что в случае если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом (подвала), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество.
Аналогичная правовая позиция отражена и в Определениях Верховного Суда РФ от 10.02.2015 г. № 91-КГ14-5, от 26.01.2015 г. № 304-ЭС14-7324 по делу № А46-10075/2013, от 19.12.2014 г. № 305-ЭС14-3753 по делу № А40-7995/2012-77-75.
Кроме того, как разъяснено в определении Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 5-КГ12-7, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.
В данном случае, необходимо заключить о том, что подвальные помещения принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир, а записи о регистрации подлежат аннулированию.
В данном случае, отсутствуют доказательства принятия решения собственниками помещений данного дома, в порядке ст. ст. 44, 46, 137 ЖК РФ, о предоставлении в пользование общего имущества либо его части для доступа третьих лиц в спорные подвальные помещения. Также отсутствуют доказательства принятия решения собственниками помещений данного дома в порядке, установленном ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, об отчуждении застройщику общего имущества либо его части, в том числе, спорных подвальных помещений.
Особенности учета придомовой территории
Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома и т.д., что следует из пункта 10 Правил содержания, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491
Согласно постановлению Государственного комитета РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике «Об утверждении методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства» придомовая территория относится к местам общего пользования.
К придомовой территории относятся пожарные проезды, детские площадки, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и вся та территория, за уборку которой платят жильцы этого дома на основании договора, заключаемого жильцами с управляющей компанией. Данный вывод следует из методических указаний по расчету земельных участков в кондоминиумах, утвержденных Приказом Министерства РФ по земельной политике от 26.08.1998 № 59, Постановления Правительства РФ от 13.10.1997 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» в БТИ (Бюро технической инвентаризации)», Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
В свою очередь, расчет площади придомовой территории осуществляется согласно п. 3.4 Методических указаний по расчету земельных участков в кондоминиумах, утвержденных Приказом Минземстроя России от 26.08.1998 № 59, с учетом общей жилой площади дома и удельного показателя земельной доли (этажность и срока постройки дома).
[1] Автор благодарит Дремкину И.М. за поставленные глубокие вопросы при написании материала.
Спасибо за ваш голос!
Вы уже проголосовали!