Автор рассматривает ситуацию, когда постановлением органа местного самоуправления изымается земельный участок у компании без законного обоснования, нарушая права и законные интересы компании и граждан.
Вводная часть.
Земельный участок ранее был предоставлен юридическому лицу в аренду без права выкупа на основании постановления главы органа местного самоуправления, в соответствии с которым компании разрешено проектирование и строительство многоквартирного дома (секций).
Постановлением главы муниципалитета утвержден акт о выборе земельного участка для строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (секции) и стоянкой автомашин, и проект границ земельного участка, согласно приложению.
Главой органа местного самоуправления компании выдано разрешение на строительство жилого дома (секций) со встроенными нежилыми помещениями и стоянкой автомашин, которое впоследствии не было продлено (был получен отказ в продлении).
В настоящее время уполномоченным органом местного самоуправления выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении некоторых секций жилого дома.
Были выданы свидетельства о государственной регистрации прав собственности на жилые помещения в указанном многоквартирном доме.
Однако, часть земельного участка на основании нового постановления главы органа местного самоуправления была передана новому лицу (гражданину).
Другими словами, речь идет о незаконности нового постановления администрации о разрешении на строительство и предоставление в аренду гражданину земельного участка.
Необходимо отметить, что отменяющий акт муниципального органа должен соответствовать закону, то есть быть обоснованным и не нарушать законных прав граждан и организаций.
В соответствии с пп. 5 п. 1 статьи 8 Градостроительного кодекса, пп. 20 п. 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее — Закон № 131-ФЗ) выдача разрешений на строительство, расположенных на территориях поселений, относятся к полномочиям органов местного самоуправления поселений.
Часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса определяет, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.
В предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса случаях уполномоченный орган в отношении выданного разрешения на строительство вправе принять решение о прекращении действия разрешения (часть 21.1) либо о внесении в него изменений (части 21.14, 21.15).
В данном случае, новое постановление органа местного самоуправления фактически отменило ранее выданное юридическому лицу разрешения на строительство. Данное постановление органа местного самоуправления является недействительным, поскольку у администрации отсутствовали основания предусмотренные частью 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса оснований для его отмены (прекращения его действия).
В силу части 4 статьи 7 Закона № 131-ФЗ муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, названному Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 48 Закона № 131-ФЗ муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.
Приведенная норма, регулирующая порядок отмены муниципальных правовых актов и приостановления их действия, основывающаяся на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства, направлена на регламентацию деятельности и реализацию гарантий самостоятельности органов местного самоуправления, закрепленных в статье 12 Конституции Российской Федерации и сама по себе не может рассматриваться как нарушающая конституционные права граждан. Однако это не исключает возможности судебного контроля принимаемых органами местного самоуправления решений, а сами решения об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов не могут носить произвольный характер, должны быть законными и обоснованными (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 № 739-О-О).
В этой связи, реализация органами местного самоуправления названного полномочия не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов. Орган местного самоуправления должен доказать, что отмененный (измененный) им нормативный акт не соответствовал нормам действующего законодательства, а отменяющий (изменяющий) акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону и не нарушать законных прав и интересов граждан и организаций, произвольно ограничивая их субъективные права. Соответствующие решения должны быть мотивированы и основаны на нормах законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих соответствующие правоотношения, в рамках которых отменяемые акты были изданы (приняты). Сама по себе отмена муниципального правового акта уполномоченным на это органом не свидетельствует о законности и обоснованности такой отмены (определения Верховного Суда Российской Федерации от 31.08.2017 № 4-АПГ17-22, от 22.02.2018 № 310-КГ17-23135).
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 № 309-КГ17-20985 изложен правовой подход по применению норм части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса и части 1 статьи 48 Закона N 131-ФЗ при разрешении спора о признании недействительным муниципального ненормативного правового акта об отмене ранее выданного застройщику разрешения на строительство. В нем указано, что в определенных статьей 51 Градостроительного кодекса случаях уполномоченный орган (организация) в отношении выданного разрешения на строительство вправе принять решение о прекращении его действия (части 21.1, 21.2, 21.4). В силу части 1 статьи 48 Закона N 131-ФЗ муниципальные правовые акты могут быть отменены органами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт. Исходя из содержания указанной нормы, орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им правовой акт в случае выявления его противоречия закону, если при этом не нарушаются законные права граждан и организаций.
Кроме того, необходимо учитывать правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2015 № 305-КГ14-2820 по спору о признании недействительным решения об отзыве разрешения на строительство объекта недвижимости. Отказ в удовлетворении требований застройщика мотивирован тем, что отзыв разрешения на строительство в отсутствие действующего градостроительного плана земельного участка не может нарушать права застройщика. При этом судом признано, что уполномоченный орган в пределах предоставленных ему полномочий вправе принять решение об отмене ранее выданного градостроительного плана земельного участка в связи выявленными нарушениями, а также об отзыве ранее выданного застройщику разрешения на строительство. Невнесение в состав градостроительного плана земельного участка сведений, необходимых при его подготовке (равно как и внесение в него сведений, не соответствующих документам градостроительного зонирования) означает, что разрешение на строительство выдано без соблюдения установленных требований. Если градостроительный план земельного участка и оформленное согласно его сведениям разрешение на строительство изначально были выданы с нарушением требований норм о градостроительной деятельности, оснований для вывода о незаконности последующего отзыва уполномоченным органом уже выданного застройщику разрешения, не имеется. При этом необходимо учитывать характер нарушений, связанных с подготовкой градостроительного плана земельного участка, их значение для последующей выдачи разрешения на строительство и согласования проектной документации.
В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.12.2017 № 37-П указано следующее. При рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, арбитражный суд при рассмотрении гражданского дела разрешает вопрос о проверке нормативного правового акта, включая утративший юридическую силу, на соответствие иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и о его применении, в том числе если о противоречии между этими актами заявляет лицо, участвующее в деле. В случае установления такого противоречия арбитражный суд должен вынести решение в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.
Кроме того, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2015 № 305-КГ14-2820. В рамках дела N А40-167282/2013 отмечено, что при разрешении спора необходимо исследовать вопрос в отношении разрешения на строительство, особенности соответствия градостроительного плана нормам о градостроительной деятельности.
Новое постановление главы муниципалитета принято с нарушением действующих норм Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы предыдущей компании в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В качестве дополнительного доказательства правоты заявителя может быть использована экспертиза с заключением и подробными исследованиями.
Кроме того, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Другими словами, скажем, жилые и нежилые помещения в жилом многоквартирном доме, секции, принадлежат на праве собственности различным лицам, в связи с чем с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в указанном многоквартирном доме земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации данного дома, находится в долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, секция, а следовательно, данная часть спорного земельного участка не могла быть предоставлена оспариваемым постановлением в аренду другому юридическому лицу.
Таким образом, муниципальное образование, не могло распоряжаться той частью земельного участка, которая необходима для размещения и эксплуатации указанного дома.
Повторимся, в силу пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон), со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5).
Из разъяснений, изложенных в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 28.05.2010 № 12-П, государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок, на котором расположен такой дом, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.
Конституционный Суд Российской Федерации в своем определении от 22.03.2012 № 461-О-О отметил особую правовую природу общего имущества многоквартирного дома как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования жилыми и нежилыми помещениями в таком доме.
Кроме того, Конституционный Суд РФ указал, что положения Жилищного кодекса Российской Федерации и положения Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают неразрывную взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок.
Руководствуясь вышеизложенными нормами права и разъяснениями высших судебных инстанций, право общей долевой собственности у собственников в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен такой дом, возникает в силу прямого указания закона.
Спасибо за ваш голос!
Вы уже проголосовали!