В соответствии с разъяснением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, данным в постановлении от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (п. 60), спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.
Из этого разъяснения следует, что арендодатель в порядке досудебного урегулирования спора должен направить арендатору уведомление об отказе от договора, из содержания которого должны определенно усматриваться необходимость исполнения обязательства в разумный срок (срок освобождения арендуемых помещений) и волеизъявление арендодателя на отсутствие намерений продолжать арендные отношения.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ обязанность арендодателя состоит в том, что он заблаговременно должен уведомить арендатора об отказе от договора и направить арендатору уведомления о расторжении договора путем отправления заказанной корреспонденции (Постановление ФАС Московского округа от 31.05.2013 по делу № А40-93539/12-82-845).
По смыслу п. 1 ст. 407, п. 1 ст. 610, ст. 622 ГК РФ обязательство прекращается полностью по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором; договор аренды заключается на срок, определенный договором, и прекращается с момента возврата арендодателю имущества в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
По смыслу п. 1 ст. 452, п. 3 ст. 434, 431 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное; письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ; при толковании условий договора принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Исходя из той степени разумности и осмотрительности, какая требуется от арендодателя как участника гражданского оборота, арендодатель, совершая действия юридического порядка, обязан принять и соответствующие меры для приемки сданного в аренду помещения, определить дату и время сдачи-приемки, т. е. совершить действия фактического порядка.
В соответствии со статьями 619, 314 ГК РФ разумным является срок один месяц, установленный ст. 452 ГК РФ (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2010 № 05АП-507/2010 по делу № А24-4776/2009).
В частности, арендодатель должен в письменной форме изложить конкретные сроки освобождения объекта от имущества (разумный срок – в течение месяца, следующего за месяцем получения письменного уведомления), указать дату и время сдачи-приемки помещения арендодателем (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2013 по делу № А40-121159/12-37-522).
Более того, о разумном сроке возврата имущества речь идет и в п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»: в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (статьи 622, 655, 664 ГК РФ) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.
В противном случае действия со стороны арендодателя можно рассматривать как злоупотребление правом.
В пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено: если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ). В пункте 30 Информационного письма также указано, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
В случае если арендодатель не предоставил арендатору разумный срок для исполнения им обязательств (освобождения объектов аренды от имущества), а также если акт о сносе объекта не согласован с арендатором, арендодатель нарушает порядок досудебного урегулирования спора договора аренды (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.07.2015 № Ф08-4772/2015 по делу № А77-507/2014).
Ответственность арендодателя.
Руководствуясь статьями 15, 393, 606, 611, 612 ГК РФ, принимая во внимание, что, вероятнее всего, арендодатель был заранее и своевременно проинформирован уполномоченными лицами о порядке и сроках предстоящего сноса здания, однако арендатора об этом не уведомил, что привело к возникновению убытков у арендатора, ответственность несет арендодатель. В связи с этим арендатор вправе взыскать с арендодателя реальный ущерб (поскольку арендатору были причинены убытки) (постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.11.2017 № Ф05-17267/2017 по делу № А40-39490/2017).
По смыслу статей 15, 393 ГК РФ взыскание убытков допускается только при совокупной взаимосвязи правовых условий.
Так, согласно п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 № 16674/12, лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, т. е. документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.
Таким образом, к числу юридически значимых условий, необходимых и достаточных для взыскания убытков, следует отнести причинную связь и доказанности факта несения истцом убытков.
Пунктом 6 приказа Генерального прокурора РФ от 07.12.2007 № 195 «Об организации прокурорского надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина» прокурорам предписано проводить проверки исполнения законов на основании поступившей в органы прокуратуры информации (обращений граждан, должностных лиц, сообщений средств массовой информации и т.п.), а также других материалов о допущенных правонарушениях, требующих использования прокурорских полномочий, в первую очередь для защиты общезначимых или государственных интересов, прав и законных интересов групп населения, трудовых коллективов, репрессированных лиц, малочисленных народов, граждан, нуждающихся в особой социальной и правовой защите.
Согласно п. 8 приказа Генпрокуратуры РФ № 195 прокурорам следует сосредоточить усилия на надзоре за исполнением законов о собственности, земле, предпринимательской деятельности, бюджетного, налогового, банковского, таможенного, антимонопольного законодательства, максимально использовать потенциал прокурорской системы, имеющиеся права и полномочия в целях защиты интересов государства, общества и участников экономической деятельности.
Спасибо за ваш голос!
Вы уже проголосовали!