Актуальная кадастровая стоимость недвижимости – основа при определении величины арендной платы [1]

С.И. Луценко,
аналитик Института экономический стратегий Отделения общественных наук Российской академии наук, член Экспертного совета Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по обороне E-mail: scorp_ante@rambler.ru

Автор рассматривает особенности изменения величины арендной платы с учетом принципов экономической обоснованности и предсказуемости. При определении размера арендной платы следует учитывать справедливый баланс интересов арендодателя и арендаторов с учетом действующей актуальной кадастровой стоимости недвижимости.

Актуальная кадастровая стоимость недвижимости – составляющий элемент определения арендной платы

Постановлением Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 № 20-П в отношении изменения налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество (а равно арендной платы за земельный участок), учитывается, что в соответствии с частью 1 статьи 11 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки.
Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 05.07.2016 № 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона.
Размер арендной платы следует определять исходя из актуальной кадастровой стоимости недвижимости в соответствии с условиями договора. Поскольку, в противном случае, неправильный расчет со стороны арендодателя может повлечь увеличение арендной платы, что приведет к явному ухудшению правового положения арендатора (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19.01.2017 по делу № А23-834/2016).

Базовые принципы определения арендной платы

К базовым принципам установления арендной платы в отношении недвижимости, в числе прочих, относятся: принцип экономической обоснованности и принцип предсказуемости.
Ставка арендной платы — это стоимость аренды одного квадратного метра объекта недвижимости и в силу положений статьи 5 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» относится к объектам рыночной оценки исходя из ее экономического обоснования и предсказуемости расчета размера арендной платы. (Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 17.11.2016 № 5-АПГ16-64).
К основным принципам определения арендной платы отнесены, в том числе, принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности недвижимости.
Соблюдение принципа экономической обоснованности арендодателем связано с представлением соответствующих расчетов (показывающих доходность недвижимости), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик недвижимости, и документов, непосредственно подтверждающих проведение расчета величины арендной платы.
Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 11.05.2004 № 209-О выражена правовая позиция в отношении земельного налога, имеющего схожую правовую природу с арендной платой недвижимости, где указано, что плата за землю определяется не произвольно, а на основе анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка.
Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» определен важный принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. При этом составные части формулы, в соответствии с которой определяется размер арендной платы (за исключением показателя уровня инфляции и кадастровой стоимости), могут изменяться в большую сторону не чаще одного раза в 3 года (в ред. Постановления Правительства РФ от 29.12.2021 № 2552).
Поэтому, стороны арендных правоотношений должны руководствоваться предписанными результатами кадастровой оценки объектов недвижимости при определении величины арендной платы.

Вместо заключения

Отдельно необходимо обратить на следующее обстоятельство.
Руководствуясь Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10 необходимо отметить, что применение произведения коэффициентов инфляции без учета даты определения и даты начала применения кадастровой оценки недвижимости входящего в состав формулы определения арендной платы и увеличивающего ее размер, является экономически необоснованным и нарушающим экономически справедливый баланс интересов арендодателя и арендаторов с учетом действующей актуальной кадастровой стоимости недвижимости. Следовательно, применение произведения коэффициентов инфляции в расчете арендной платы, которые влекут необоснованное увеличение арендной платы, противоречит принципам определения арендной платы.
Наконец, свобода выбора вариантов поведения собственника-арендодателя должна учитывать и не нарушать права и законные интересы арендатора.

[1] Автор благодарит Дремкину И.М. за интересную идею.