Практические вопросы рассмотрения земельных споров в Российской Федерации

УДК: 347.9:349.4

Страницы в журнале: 70-77 

Ю.А. Умеренко,

кандидат юридических наук, преподаватель кафедры гражданского и административного судопроизводства Московского государственного юридического университета им. О.Е. Кутафина, зам. руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области Россия, Москва student4@bk.ru

Рассматриваются некоторые вопросы, связанные с подготовкой и участием в земельных спорах, в том числе проводится анализ судебной практики и даются практические рекомендации.

Ключевые слова: земельный спор, земельный участок, защита земельных прав, подготовка к участию в споре, экспертиза по земельным спорам.

Анализ практики деятельности судов свидетельствует о значительном количестве земельных споров, ежегодно рассматриваемых судами.

Согласно сводному отчету о работе арбитражных судов округов и Верховного Суда РФ за I полугодие 2015 года [2] судами было рассмотрено 3 596 дел, связанных с применением законодательства о земле, по 645 делам судебные акты нижестоящих судов были отменены, а по 30 делам изменены; в 2014 году общее количество дел, рассмотренных судами, связанных с применением законодательства о земле, составило 7 402, отмененных судебных актов — 1 124, измененных судебных решений — 42 [3].

Недостатком земельного законодательства Российской Федерации на современном этапе является отсутствие легального определения понятия «земельный спор», невзирая на наличие в Земельном кодексе РФ целой главы, посвященной разрешению земельных споров: «Глава IX. Защита прав на землю и рассмотрение земельных споров».

В теоретическом плане земельный спор — это неурегулированные разногласия между участниками земельных отношений, о которых заявлено в суд или третейский суд, по поводу прав на земельные участки, а также имущественные разногласия, возникающие из земельных отношений вместе с разногласиями о правах на земельный участок либо отдельно при отсутствии спора о правах на земельный участок [11, с. 37—41].

Данное определение охватывает все аспекты, связанные с земельными правоотношениями и вытекающими из них земельными спорами, однако возможность разрешения некоторых категорий земельных споров в третейском суде в ряде случаев является сомнительной. Рассмотрение земельных споров помимо юридических знаний требует оперирования специальными сведениями в области геодезии, картографии, градостроительства, государственного кадастра недвижимости и т. д., которыми судьи не владеют, в связи с чем возникает необходимость в назначении экспертиз и привлечении к участию в деле специалистов, что является отличительной особенностью рассматриваемой категории споров.

В качестве примера можно привести споры, связанные с определением местоположения границ земельных участков, исправлением кадастровых ошибок, установлением сервитутов на земельные участки.

Анализ законодательства Российской Федерации и судебной практики позволяет выделить некоторые особо значимые практические вопросы рассмотрения земельных споров, в том числе выработать практические рекомендации, касающиеся подготовки к участию и разбору земельных споров, в связи с чем необходимо отметить следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 64 ЗК РФ земельные споры разбираются в судебном порядке.

По общему правилу заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст. 4 Кодекса административного судопроизводства РФ). Для обращения в суд с целью восстановления нарушенных прав необходима совокупность следующих условий: во-первых, нарушение прав и законных интересов конкретного субъекта в сфере земельных отношений и, во-вторых, наличие материально-правовых оснований, т. е. прав на земельный участок.

Указанное нарушение может быть мнимым (лицо добросовестно либо недобросовестно полагает, что его права и законные интересы нарушены другими лицами) либо реальным, когда права и законные интересы в сфере земельных отношений действительно нарушены.

Вместе с тем право на обращение в суд может быть реализовано независимо от мнимости или реальности нарушения земельных прав при соблюдении требований процессуального законодательства. Первоочередной задачей, решаемой на данном этапе, должна являться юридическая оценка и установление реальности нарушения прав конкретного субъекта в сфере земельных отношений, а также квалификация спорного правоотношения.

Квалификация спорного правоотношения предполагает определение, в чем конкретно заключается нарушение прав заинтересованного лица, имеется ли в данном правоотношении публичный элемент, включая анализ полномочий (например, решение, действие (бездействие) органа государственной власти); установление, кто конкретно является нарушителем субъективного права; выявление наличия причинно-следственной связи между действием (бездействием) конкретного лица и последовавшим нарушением земельных прав.

С процессуальной точки зрения ответы на данные вопросы позволяют определить надлежащего ответчика (административного ответчика, заинтересованное лицо), к которому будут предъявлены требования, и установить возможные способы защиты нарушенного права.

Если нарушение прав в сфере земельных отношений носит реальный характер и отсутствуют иные способы его восстановления, то в данном случае необходимо обращение в суд, в противном случае право на иск в материальном смысле будет отсутствовать.

Следующим шагом является выбор способа защиты нарушенного права и предварительное определение требований.

Выбор надлежащего способа защиты нарушенного права в сфере земельных отношений является сложной задачей в том числе потому, что земельные правоотношения, как правило, осложнены публичным элементом (постановка земельного участка на государственный кадастровый учет, регистрация прав и т. д.). Неправильно выбранный способ защиты права, как свидетельствует анализ судебной практики, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований [1; 9; 10].

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного правоотношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависят от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. В условиях, когда у истца отсутствует право владения спорным объектом, предъявление иска о признании права собственности отсутствующим неправомерно.

Указанный порядок применения положений о защите вещного права в форме признания права собственности ответчика отсутствующим соответствует правовой позиции, изложенной в определениях ВС РФ от 08.09.2014 по делу № 304-ЭС14-92 и от 10.09.2013 по делу № 20-КГ13-23.

Согласно правовым позициям, изложенным в постановлениях арбитражных судов Северо-Западного округа от 29.12.2014 по делу № А66-8600/13 и Московского округа от 28.05.2014 по делу № А40-11485/13, когда спорное имущество отсутствует во владении истца либо имеются сложности с доказыванием факта его владения, надлежащим способом защиты права будет одновременное заявление требований о признании права собственности и об истребовании имущества из незаконного владения ответчика. Кроме того, существуют особенности истребования из чужого незаконного владения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

В качестве примера можно привести определение ВС РФ от 19.11.2015 по делу № 308-ЭС15-8731, в котором суд указал, что истребование земельного участка без решения судьбы названных объектов недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения может быть предъявлен собственником такого участка одновременно либо с иском о сносе самовольной постройки, либо с иском о признании права собственности на постройку по правилам п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Анализ практики показывает, что иски об истребовании земельных участков не всегда сопряжены с требованиями относительно объектов недвижимого имущества, что формально является основанием для отказа судом в удовлетворении заявленных требований, поскольку реальное восстановление нарушенных прав в данном случае не происходит.

В случаях, когда права ответчика на спорное имущество возникли на основании акта соответствующего органа либо сделки, обращение в суд только с требованием о признании указанных оснований недействительными не приведет к погашению соответствующих записей о правах ответчика в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) и восстановлению прав истца (абз. 3 п. 52 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее — Постановление № 10/22).

Поэтому в целях восстановления прав истца в указанных случаях необходимо просить суд применить соответствующие последствия недействительности сделки, а при оспаривании акта государственного органа или органа местного самоуправления — обеспечить предъявление требования о признании права собственности и (или) об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Таким образом, определение требований, подлежащих разрешению в судебном порядке, должно отвечать на вопросы: повлечет ли удовлетворение заявленных требований реальное восстановление нарушенных прав и какие действия для этого необходимо совершить иным лицам. Формирование требований (предмета) в ряде случаев при условии решения одних и тех же задач часто является различным. В качестве примера можно привести споры об исправлении кадастровых ошибок, где имеет место формулирование нескольких абсолютно разных вариантов исковых требований, включая требование о правах, при одном конечном правовом результате [4, с. 71—83].

Следующий этап касается определения предмета доказывания и доказательств.

Определение предмета доказывания по земельным спорам должно осуществляться исходя из содержания норм материального права и с учетом судебной практики, которая в ряде случаев компенсирует пробелы в правовом регулировании. Как было отмечено выше, рассмотрение земельных споров в ряде случаев требует специальных познаний, в связи с чем объективно возникает необходимость в назначении экспертиз и привлечении к участию в деле специалистов.

На современном этапе рассмотрение вопросов, связанных с назначением судебной экспертизы судами, приобретает огромную теоретическую и практическую значимость, в связи с чем на данной проблеме следует остановиться более подробно. Согласно ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, либо требуется для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. Общие правила и условия назначения экспертизы также содержатся в ст. 82 АПК РФ. Некоторые вопросы, возникающие в судебной практике, касающиеся обеспечения единообразия применения арбитражными судами законодательства об экспертизе, раскрыты в постановлении Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

Схожие по своему содержанию нормы, касающиеся назначения экспертиз, содержатся в иных процессуальных кодексах. В числе наиболее существенных моментов назначения судебной экспертизы следует отметить: необходимость указания основания для назначения экспертизы, эксперта или наименования экспертного учреждения; вопросы, поставленные перед экспертом; материалы и документы, предоставляемые в распоряжение эксперта; срок, в течение которого должна быть проведена экспертиза и представлено заключение в арбитражный суд; а также предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Отсутствие в определении суда указания на предупреждение эксперта об уголовной ответственности и отсутствие в экспертном заключении соответствующей подписки эксперта на практике нередко является основанием для признания заключения эксперта недопустимым доказательством [7; 8]. В некоторых случаях применительно к предмету доказывания по земельным спорам существует ряд правовых позиций вышестоящих судов, которые предопределяют предмет доказывания и вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертиз.

В качестве примера можно привести следующие экспертизы.

Экспертизы по спорам об установлении границ: данная категория споров является весьма распространенной и на практике довольно часто сопряжена со спорами о правах на земельные участки, об исправлении кадастровых ошибок, устранении пересечения границ земельных участков, исключении из государственного кадастра недвижимости сведений об описании местоположения границ земельных участков, т. е. иными многочисленными подкатегориями земельных споров. В предмете доказывания по указанным спорам ключевое место занимает установление такого юридического факта, как пересечение границ земельных участков.  Установление данного факта требует специальных познаний, в связи с чем по подобным категориям дел судами в большинстве случаев назначается судебная экспертиза, на разрешение которой, исходя из предмета доказывания, как правило, ставятся два основных вопроса: имеется ли пересечение границ земельных участков и, если имеется, то какова причина пересечения и каким образом возникшее пересечение может быть устранено.

В некоторых случаях судами также ставится вопрос о наличии кадастровой ошибки, однако отвечая на вопрос о причинах пересечения границ земельных участков, эксперт в случае выявления кадастровой ошибки должен отразить данный факт в заключении. С учетом фактических обстоятельств конкретного дела и заявленных требований указанные вопросы могут существенно различаться, однако с точки зрения предмета доказывания с учетом сложившейся судебно-арбитражной практики суть неизменна.

В качестве примера подобного рода экспертиз можно привести определения Арбитражного суда Московской области от 28.01.2015 по делу № А41-63211/2014, от 17.10.2014 по делу № А41-20508/14, определение Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2015 по делу № А41-12475/14, в рамках которых исследовался вопрос о наличии пересечения границ земельных участков и его причинах. Экспертизы по спорам об установлении сервитутов: по данному вопросу существует обширная практика судов, которая формирует определенные требования для установления сервитутов, закрепляет перечень вопросов, которые должен разрешить суд, и, соответственно, устанавливает предмет доказывания по подобным категориям споров, в том числе компенсирует существующие пробелы.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 20.07.2010 № 2509/10 по делу № А53-5239/2009 указано, что существующая лишь потенциально возможность организации подъезда к земельному участку через другой соседний участок, необходимость проведения значительных по объему, времени и затратам работ по организации такого подъезда свидетельствуют об отсутствии иной реальной возможности у лица, заявляющего соответствующие требования, пользоваться в настоящее время принадлежащим ему господствующим земельным участком и о невозможности обеспечить нужды собственника данного участка иным образом, кроме как через установление сервитута на спорный земельный участок.

Таким образом, можно сделать вывод: судебная практика при разрешении споров об установлении сервитутов исходит из необходимости доказывания лицом, требующим установления сервитута, отсутствия иной возможности пользоваться принадлежащим ему господствующим земельным участком, при этом данная невозможность должна носить реальный объективный характер, в связи с чем можно говорить об исключительности сервитута как способа оформления земельных отношений. Суд также отметил, что поскольку сервитут в силу ст. 274 ГК РФ представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком, в случае удовлетворения требования об установлении сервитута суду необходимо определить точное содержание сервитута, указав конкретные условия, на которых собственник господствующего земельного участка вправе пользоваться чужим соседним земельным участком (порядок пользования), и определить иные взаимные права и обязанности собственников господствующего и служащего земельных участков, а также установить соразмерную плату за сервитут.

ВС РФ определением от 19.09.2014 № 305-ЭС14-86 по делу № А41-17874/09 подтвердил актуальность указанной правовой позиции.

С точки зрения правоприменительной практики интерес также представляет правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 по делу № А45-12892/2010. Требование, предусмотренное п. 3 ст. 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком. Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте, и выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Необходимо отметить, что согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 16035/12, ГК РФ предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ч. 274 ГК РФ), всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, т. е. соблюдение баланса интересов сторон.

В этой связи следует вывод, что суд должен выбрать такой вариант установления сервитута, который не приведет к нарушению прав собственника как господствующего, так и служащего земельного участка, т. е. при выборе определенного варианта должен соблюсти баланс интересов указанных лиц. В отношении требований истца, касающихся объема и содержания права ограниченного пользования чужим участком, судам необходимо выяснять, связаны ли они с теми потребностями, в обеспечение которых, исходя из конкретных обстоятельств спора и принципа разумности, допустимо установление частного сервитута.

Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Аналогичная норма предусмотрена также п. 6 ст. 23 ЗК РФ.

Следовательно, в тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, судам необходимо в соответствии с приведенными положениями определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка. При предоставлении истцу права ограниченного пользования в отношении части участка суду в резолютивной части судебного акта следует указывать точные пространственные характеристики сервитута, относящиеся к сфере его действия, которые необходимы и достаточны для внесения изменений в Государственный кадастр недвижимости, а впоследствии и для государственной регистрации данного вещного права в ЕГРП. Вместе с тем очевидно, что без назначения экспертизы суду практически невозможно определить соответствующие координаты.

Согласно правовой позиции Арбитражного суда Московского округа, выраженной в постановлении от 23.03.2015 по делу № А41-9401/14, при рассмотрении вопроса об обоснованности установления сервитута необходимо учитывать соответствующие строительные нормы и правила (далее — СНиП).

Среди правовых позиций Арбитражного суда Московского округа по вопросу установления сервитута также заслуживает внимания постановление от 29.01.2014 по делу № А41-7905/13 в части установления сервитута на земли лесного фонда. Согласно позиции, изложенной в этом документе, при рассмотрении спора об установлении сервитута на земельный участок, относящийся к категории земель лесного фонда, необходимо выяснить вопрос о том, потребует ли установление сервитута вырубки значительного количества деревьев и порослей деревьев; требуется ли установление сервитута, в том числе для прохождения инженерных сетей проектируемого объекта и организации асфальтированного подъезда для транспорта и т. п.

Анализ судебной практики [5; 6] показывает, что вопросы установления сервитута и определения его пространственных границ разрешаются по результатам судебной экспертизы, при этом, назначая экспертизу, суду как минимум следует поставить перед экспертами следующие вопросы:

— установить возможность использования земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества без установления сервитута (требование исключительности сервитута);

— если использование земельного участка без установления сервитута невозможно, разработать наименее обременительный вариант установления сервитута для собственника обременяемого земельного участка (с указанием координат обременяемой части земельного участка и площади) с учетом существующих проходов (проездов) и соблюдением требований законодательства Российской Федерации, в том числе СНиП и иных норм;

— определить соразмерную плату за сервитут.

Экспертизы по спорам об установлении площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимого имущества: согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ «если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках».

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Таким образом, для приобретения земельного участка в собственность под объектами недвижимого имущества собственник объектов недвижимого имущества должен доказать: исключительность своего права, т. е. то обстоятельство, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьим лицам, которые имеют такие же права на приобретение земельного участка в собственность, а также тот факт, что для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества необходима площадь всего земельного участка.

Указанный вывод подтверждается правовой позицией ВАС РФ, сформулированной в постановлении от 01.03.2011 по делу № 13535/10, согласно которой лицо, обратившееся с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, должно подтвердить необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Данная правовая позиция сохраняет свое действие применительно к рассмотрению споров о приобретении в собственность земельных участков под объектами недвижимого имущества до настоящего момента, о чем свидетельствует анализ практики ВС РФ, в частности следующих определений: от 20.11.2015 № 306-КГ15-14395 по делу № А55-868/201, от 13.10.2015 № 309-ЭС15-12858 по делу № А76-24105/2014, от 14.08.2015 № 308-КГ15-9679 по делу № А53-7589/2013, от 22.05.2015 № 305-КГ15-4369 по делу № А41-17971/14.

Для прояснения указанных обстоятельств необходимо назначение судебной экспертизы, в рамках которой следует решить вопросы, связанные с установлением перечня объектов, расположенных на земельном участке их правообладателей; определить, являются ли соответствующие объекты объектами недвижимого имущества, а также закрепить площадь, необходимую для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества.

В качестве примера назначения подобного рода экспертиз можно привести определения Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014 по делу № А41-60974/13 и от 14.08.2014 по делу № А41-53136/2013. При этом в последнем случае в удовлетворении заявленных требований об обязании предоставить в собственность земельный участок судом было отказано, поскольку в ходе проведения экспертизы было установлено, что на земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьим лицам, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, нередко на практике встает вопрос, связанный с установлением оборотоспособности земельного участка, поскольку земельные участки, изъятые либо ограниченные в обороте, не могут предоставляться в частную собственность. Одними из таких оснований являются наличие на земельном участке гидротехнических сооружений, водных объектов, нахождение земельного участка в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения и др. (ст. 27 ЗК РФ).

Ответ на данные вопросы требует специальных познаний в области геодезии, картографии, строительства, экологии, в связи с чем подобного рода экспертизы являются комплексными и нередко выполняются двумя и более экспертами, обладающими соответствующими знаниями.

В качестве примера экспертизы, в рамках которой исследуется вопрос, связанный с наличием оснований ограничения оборотоспособности земельного участка, можно привести определение Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2016 по делу № А41-60366/15, в котором судом перед экспертами, помимо вышеуказанных, поставлены вопросы о вхождении в границы спорного земельного участка береговой полосы водного объекта, пляжей, набережных, гидротехнических сооружений, вхождении спорного земельного участка в первый либо второй пояс зоны санитарной охраны водного объекта, используемого для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Следующий этап — это непосредственная подготовка к судебному разбирательству.

Условием обращения в суд (для реального восстановления нарушенных прав) является наличие материально-правовых оснований, в связи с чем лицо, обращающееся в суд, должно доказать, что имеет права на конкретный земельный участок, и представить доказательства, подтверждающие данный факт (свидетельства о праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, договор аренды земельного участка и т. д.). Необходимо отметить, что в силу п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» документы, удостоверяющие права на землю и выданные до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.

Применительно к земельным спорам судебной практикой сформирован перечень документов, который должен быть предметом исследования: правоустанавливающие документы (свидетельства, государственные акты на право пользования землей и т. д.); выписка из ЕГРП на спорный земельный участок — для установления его правообладателя, существующих ограничений (обременений) с целью определения лиц, подлежащих привлечению к участию в деле (пункты 36 и 53 Постановления № 10/22); кадастровый паспорт (кадастровая выписка); дело правоустанавливающих документов (при условии, что права на земельный участок ранее были зарегистрированы в ЕГРП); кадастровое дело (землеустроительное дело) и др.

Поскольку выбор способа защиты нарушенного права по ряду категорий земельных споров зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорный земельный участок, возникает необходимость представления акта осмотра земельного участка, в котором отражается, кто является фактическим владельцем земельного участка и объектов недвижимого имущества, расположенных на нем, и т. д.

Анализ судебной практики показывает, что земельные споры разрешаются судами в течение продолжительного периода времени, в том числе по причине длительности проведения экспертизы, недостатка документов для проведения экспертизы, при этом от своевременно назначенной экспертизы, квалификации эксперта, правильности постановки вопросов зависит время разрешения земельного спора, принятие законного и обоснованного судебного акта.

Процессуальное законодательство (ч. 2 ст. 125 АПК РФ, ч. 2 ст. 131 ГПК РФ, ч. 5 ст. 125 КАС РФ) позволяет включать в исковые заявления ходатайства в этой связи исходя из предмета доказывания по конкретному земельном спору, если он не может быть разрешен иначе как по результатам судебной экспертизы. С целью экономии времени целесообразно включать соответствующие ходатайства о назначении экспертизы, предлагать суду кандидатуры экспертов и вопросы, на которые должен ответить эксперт, а также заявлять ходатайства об истребовании доказательств, которые не могут быть получены самостоятельно, для их разрешения на стадии подготовки дела к судебному разбирательству.

Подводя итог, можно сделать следующие выводы.

Количество земельных споров, ежегодно рассматриваемых судами, достаточно велико, при этом их разрешение является сложным в силу присущей земельным правоотношениям специфики.

Анализ судебной практики позволяет выявить некоторые процессуальные и практические особенности рассмотрения земельных споров и сформировать в обобщенном виде алгоритм подготовки и участия в них, в том числе определить наиболее важные этапы.

Первый этап — установление факта нарушения прав и законных интересов. Основная задача данного этапа заключается в установлении наличия прав на землю как необходимого материально-правового условия обращения в суд и установлении реального, а не мнимого факта нарушения прав в сфере земельных отношений, в том числе установлении ряда юридически значимых обстоятельств: в чем заключается нарушение прав, имеется ли в данном правоотношении публичный элемент, кто является нарушителем права, наличие причинно-следственной связи между действием (бездействием) конкретного лица (будущего ответчика) и последовавшим нарушением земельных прав.

Второй этап — выбор способа защиты нарушенного права и предварительное определение требований. Данный этап является одним из ключевых, поскольку выбор ненадлежащего способа защиты права является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, при этом способ защиты предопределяет предмет доказывания по конкретному земельному спору.

На данном этапе решается задача предварительного определения требований, которые будут разрешаться в судебном порядке, в том числе определяется, какие лица и какие действия должны будут совершить для восстановления нарушенных прав.

Третий этап — определение предмета доказывания и доказательств, т. е. сведений о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Решение данной процессуальной задачи с учетом распределения бремени доказывания предопределяет исход дела и должно учитывать сформировавшуюся судебную практику, в том числе определяющую предмет доказывания по некоторым категориям земельных споров.

Разрешение земельных споров в ряде случаев помимо юридических познаний требует специальных знаний в сфере геодезии, картографии, лесоустройства, градостроительства, государственного кадастра недвижимости, экологии и иных областях, которыми судьи не обладают, в связи с чем объективно возникает необходимость в назначении экспертиз для разрешения вопросов, входящих в предмет доказывания по подобным категориям споров, что является их отличительной особенностью, в связи с чем одной из ключевых задач на данном этапе является проработка вопроса о необходимости назначения по делу экспертизы, поиск экспертной организации и постановка вопросов, на которые должен будет ответить эксперт, при этом от качества решения данной задачи в немалой степени зависит срок рассмотрения дела.

В ряде случаев анализ правовых позиций судов позволяет установить предмет доказывания по определенным категориям земельных споров, исследование которого невозможно без назначения судебных экспертиз, и, соответственно, предопределить перечень вопросов, подлежащих разрешению экспертом.

Вместе с тем в настоящий момент отсутствует какое-либо обобщение и подробный анализ судебной практики в сфере рассмотрения и разрешения земельных споров, в том числе обобщение практики назначения экспертиз, что не позволяет обеспечить единство правоприменительной практики.

Четвертый этап — подготовка к судебному разбирательству и обращение в суд. На данном этапе осуществляется непосредственный сбор доказательств исходя из предмета доказывания и потребностей экспертов, подготовка процессуальных документов, окончательное определение требований (требования впоследствии с учетом фактических обстоятельств конкретного дела могут быть изменены).

Решение указанных задач требует привлечения квалифицированных юристов в сфере земельных отношений, от практического опыта, знаний и своевременности совершения процессуальных действий которыми в немалой степени зависит исход дела. Качественное и последовательное выполнение указанных этапов является условием правильного и своевременного рассмотрения земельного спора, принятия законного и обоснованного судебного акта и гарантом восстановления нарушенных прав в сфере земельных отношений