Автор рассматривает ситуацию, при которой имеет место значительное различие размера рыночной стоимости объекта оценки, связанного с несколькими отчетами об оценке. В подобной ситуации для устранения сомнений суду следует предложить сторонам спора провести повторную судебную экспертизу.
Согласно ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также — отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297, 298 и 299 и являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.
Пунктом 3 ФСО № 3, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Согласно пункту 5 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Отчет об оценке, предоставленный административным истцом, соответствует вышеуказанным положениям Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности и ФСО, подготовлен оценщиком, обладающим правом на проведение подобного рода оценки.
Определение рыночной стоимости в отчете об оценке должно быть мотивированным и корректным.
Отчет должен содержать описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Отчет должен быть мотивирован, не вводить в заблуждение, не вызывать сомнения, не допускать противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечать требованиям относимости, допустимости, достоверности.
Кроме того, содержать выводы, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела в суде.
В заключении к отчету должны быть приведены сведения о примененных экспертом при исследовании методик, список использованной литературы и нормативно-методических рекомендаций, подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы, которые отвечают принципам полноты и обоснованности, не вызывают сомнений в их правильности и достоверности.
Эксперт должен обладать необходимой квалификацией, быть предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности в Российской Федерации отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
В процессе спора, суд должен установить реальную рыночную стоимость объекта, с учетом имущественных интересов заинтересованных сторон (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 03.08.2021 по делу № 2-1415/2020).
Из положений статей 11, 15 Закона № 135-ФЗ следует, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования настоящего Закона.
Статьей 20 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что проведение оценки должно осуществляться в порядке, определенном стандартами оценочной деятельности, утвержденными уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
В соответствии с п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО № 1).
Следует также учесть, что поскольку вопрос о рыночной стоимости объекта оценки являлся важным для правильного рассмотрения спора, значительное различие размера рыночной стоимости, обусловленных, в частности, несколькими отчетами об оценке, должен вызвать у суда разумные сомнения в достоверности сведений, содержащихся в каждом из таких отчетов.
В связи, с чем для устранения таких сомнений существует необходимость рассмотрения вопроса о проведении повторной экспертизы, а также целесообразности различных мер проверки в отношении дифференциации величины рыночной стоимости при оценке (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», определение Верховного суда Российской Федерации от 20.06.2016 № 305-ЭС15-10323).
Другими словами, для устранения таких сомнений суду надлежит предложить сторонам провести судебную экспертизу по спорному вопросу, разъяснив негативные правовые последствия. Если сторона спора подавало соответствующее заявление о назначении по делу судебной экспертизы, суд не имеет право его отклонить.
Различие в размере стоимости, которое является значительным, ставит под сомнение достоверность отчета (Апелляционное определение Омского областного суда от 07.08.2015 по делу № 33-4463/2015).
Поскольку, выводы суда о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки должны соответствовать обстоятельствам дела, с учетом правил статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе указанным отчетом об оценке его рыночной стоимости подготовленным лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, и содержащим все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.
Оценщиком должны быть проанализированы все необходимые факторы оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в отчете приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости (определение Верховного Суда РФ от 20.05.2015 № 5-АПГ15-16).
Отдельно необходимо обратить внимание на следующее обстоятельство.
Представленный отчет должен соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности и не противоречить положениям ст. 11 Закона № 135-ФЗ.
В частности, должен быть составлен лицом, являющимся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков.
Если, эксперт не является членом саморегулируемой организации оценщиков, то определенная в отчете рыночная стоимость объекта может быть признана недостоверной (Решение Московского городского суда от 04.04.2017 по делу № 3А-72/2017, Решение Московского городского суда от 20.07.2016 по делу № 3А-578/2016).
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта оценки.
Спасибо за ваш голос!
Вы уже проголосовали!