Автор рассматривает ситуацию, при которой муниципалитет (на примере Администрации г. Ессентуки) отказывает гражданину в продлении договора аренды при наличии уже зарегистрированного объекта незавершенного строительства в период действия данного договора. Действующим законодательством, а также его толкованием Верховным Судом РФ был сформулирован правовой подход в отношении требования муниципалитета об освобождении земельного участка от объекта недвижимости, которое фактически направлено на необоснованное лишение гражданина имущества (незавершенного строительства).
Общая часть
В соответствии со статьями 12, 622 Гражданского кодекса и правовыми позициями, сформулированными в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, установлено, что нахождение на участке принадлежащего арендатору объекта незавершенного строительства, возврат земельного участка на основании статьи 622 Гражданского кодекса невозможен.
Поскольку объект незавершенного строительства обладает признаками недвижимости (как до, так и после изменения вида разрешенного использования участка), возводился на основании выданной уполномоченным органом разрешительной документации.
Кроме того, истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды (Определение ВС РФ от 05.04.2018 № 310-КГ18-2533).
Кроме того, исходя из положений статей 130, 235, 271, 304 Гражданского кодекса, статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснений, приведенных в пунктах 45, 52 постановления № 10/22, в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что факт нахождения на участке объекта незавершенного строительства является доказанным, при наличии в период его возведения соответствующего разрешения на строительство, вопрос об освобождении участка не может быть разрешен при рассмотрении требования о его возврате на основании статьи 622 Гражданского кодекса.
Специальная часть: если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей.
Пунктом 38 Постановления № 25 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.
В данном случае, речь идет о регистрации гражданином объекта незавершенного строительства до окончания договора аренды. Имеющийся на земельном участке объект, право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке и возведен на законных основаниях и обладает признаками присущими недвижимому имуществу.
Поскольку освобождение земельного участка от капитального строения предполагает снос этого объекта, необходимо руководствоваться правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированная в Постановлении от 25.01.2011 № 10661/10, согласно которой, иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта недвижимости (строения, сооружения), не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.
Если на земельном участке находится не завершенный строительством объект недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на гражданина-арендатора обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.
Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики № 4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017 (пункт 21) заключает, что в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773, нахождение на земельном участке принадлежащего арендатору объекта незавершенного строительства, возведенного в установленном порядке, исключает возможность удовлетворения иска о возвращении этого земельного участка даже в случае расторжения договора его аренды. Кроме того, одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.
Поэтому требования муниципалитета об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение гражданина имущества.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10 сформулирован правовой подход, согласно которому принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.
Схожая правовая позиции сформулирована и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Таким образом, поскольку на земельном участке расположен объект, являющийся недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), право собственности, на который зарегистрировано за гражданином, и незаконным является возложение на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2020 по делу № А63-14156/2018).
Наконец, в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 г. № 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. В силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Кроме того, необходимо учитывать при продлении арендных отношений, действия самого арендатора. Речь идет о надлежащем использовании земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора аренда (то есть, совершение возможных действий для завершения строительства).
Отменяющий акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону, быть обоснованным и мотивированным, не нарушать права и законные интересы граждан, организаций; согласно определениям Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 № 739-О-О, от 22.03.2012 № 486-О-О решения об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов не могут носить произвольный характер. Отменяя разрешения на строительство, администрация фактически нарушает имущественные права гражданина (в отношении объекта незавершенного строительства), поскольку, тем самым, отменяет легализацию возводимых объектов капитального строительства. В определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 № 32-КГ15-3 изложена правовая позиция о том, что акты органов местного самоуправления, на основании которых возникло и зарегистрировано право собственности на не законченный строительством объект недвижимости, могут быть отменены только в судебном порядке.
Кроме того, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 13.05.2015 N 32-КГ15-3, не может быть признана самовольной постройка, возведенная в период действия договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства
Отказ администрации города, выдавшей арендатору разрешение на строительство от продления с таким арендатором договора может рассматриваться как злоупотребление администрацией правом в связи с нарушением разумных ожиданий арендатора.
—————————————
1. Автор благодарит Костина В.А. за интересные идеи при написании материала.
Добавить в закладки (только для зарегистрированных)