Автор рассматривает правовые особенности сделки, которая не была зарегистрирована в установленном законодательством РФ порядке. Исследует правовые последствия для сторон в подобных ситуациях. Важной особенностью незарегистрированной в установленном законодательством порядке сделки является установление действительной общей воли сторон с учетом цели договора для последующей ее легитимизации («исцеление» сделки).
Рассмотрим, ситуацию, в которой стороны подписали договор, согласовали его условия, при этом не зарегистрировали его (является обязательным условием, в соответствии с действующим российским законодательством), с учетом совокупности обстоятельств, а не в одно действие, как это делают некоторые суды (вынося судебные решения), пренебрегая особенностями договора (с учетом, согласования волеизъявления сторон и положениями ст. ст. 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд исключительно фокусирует свое внимание на госрегистрация сделок с недвижимостью (ст. ст. 131, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации), как императивное требование.
Прежде всего, необходимо исходить из того, что предоставлению объекта недвижимости предшествует волеизъявление на его получение одной из сторон и предоставление, рассматриваемое как акт воли, другой стороны, в связи, с чем их действия следует расценивать как гражданско-правовую сделку.
Важным критерием является выяснение воли (намерения сторон) и волеизъявление сторон при заключении договора (например, договора аренды земельного участка) и дополнительного соглашения, с учетом касающихся суммы платежей (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.10.2002 № 7829/02).
Как отмечает Европейский Суд по правам человека в отношении роли и цели договора (намерения сторон), объект и цель договора (намерения сторон, их воля) играют центральную роль в толковании договоров, поскольку речь идет о сфере определенной динамичности (Постановление ЕСПЧ от 15.12.2016 по делу «Хлаифия и другие против Италии»).
Цели договора — это не нечто, что существует in abstracto: они вытекают из намерений сторон, как они выражены в тексте договора или могут быть выведены из него. Святое правило текстуального толкования договора основано на предположении, что в окончательном тексте выражены (или могут быть выведены из них) намерения (согласованное волеизъявление) сторон (Постановление ЕСПЧ от 27.10.1975 по делу «Национальный профсоюз полиции Бельгии против Бельгии»).
В качестве примера, возьмем следующую ситуацию.
Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому последнему был передан земельный участок, в соответствии с его целевым назначением. Договор прошел процедуру государственной регистрации (поскольку, заключен на год и (статья 8.1., пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации)).
Между сторонами была согласована арендная плата.
Стороны согласовали в дополнительном соглашении к договору аренды иную величину арендной платы. При этом, отсутствует государственная регистрация дополнительного соглашения.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).
В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данном случае, дополнительное соглашение об изменении арендной платы подлежало обязательной регистрации, в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
А теперь рассмотрим договор с позиции волеизъявления сторон.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Совместная воля сторон была направлена на изменение арендной платы, которая была установлено дополнительным соглашением (не прошло государственную регистрацию) к договору аренды.
Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
С одной стороны, по смыслу указанных правовых норм, а также правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении Президиума от 05.02.2013 № 11241/12, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
С другой стороны, по смыслу положений пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» отсутствие государственной регистрации договора аренды не отменяет необходимости исполнения обязательств, принятых на себя сторонами такого соглашения.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении подобных споров надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018 по делу № А70-16700/2017).
В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» указано на то, что лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника; по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ); если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации; требование о государственной регистрации договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.
Таким образом, незарегистрированное в установленном законом порядке дополнительное соглашение к договору, подлежащему государственной регистрации, распространяет свое действие только на стороны, заключившие такое соглашение, каких-либо прав и обязанностей для третьих лиц, такое соглашение не порождает.
Следует также учитывать, что согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.
В данном случае, земельный участок с кадастровым номером передан арендатору без замечаний по акту приема-передачи. Арендатор пользуется земельным участком без каких-либо замечаний со стороны арендодателя, приступил к его освоению в соответствии с целевым назначением участка.
При указанных выше обстоятельствах, дополнительное соглашение (которое не прошло государственной регистрации) к договору аренды считается заключенным для его сторон.
Право аренды с кадастровым номером возникло у арендатора на основании заключенного договора аренды (отсутствие регистрации дополнительного соглашения не свидетельствует об отсутствии у него законных прав на данный объект недвижимости).
Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
В то же время, совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
В силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее, или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельствах (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.09.2016 № Ф08-6813/2016).
При разрешении подобных споров судам необходимо руководствоваться волеизъявление сторон (толкование договора).
Земельный участок передан арендатору на основании договора аренды земельного участка, стороны приступили к исполнению договора, и в процессе его исполнения у них не возникло спора по поводу местонахождения земельного участка, тем самым, они согласовали все существенные условия договора аренды (в том числе, и последующее дополнительное соглашение, даже в отсутствии факта госрегистрации сделки) при его подписании, в связи с чем его нельзя считать незаключенным (Определение Верховного Суда РФ от 11.08.2017 № 310-ЭС17-9248).
Поскольку стороны конкретизировали свои обязательства в договоре аренды, то даже, если дополнительное соглашение к договору не было зарегистрировано (отсутствие государственной регистрации сделки, подлежащей регистрации), само по себе не означает ее необязательности для сторон сделки при согласованности необходимых условий и исполнении соглашения (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014 по делу № А71-7646/2013).
Спасибо за ваш голос!
Вы уже проголосовали!