Автор рассматривает особенности различия категории земель населенных пунктов и автомобильной дороги при установке ограждения на придомовой территории многоквартирного дома. Представлен алгоритм установки ограждения на придомовой территории многоквартирного дома с использованием практики отдельных российских регионов.
Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц (часть 1.1 статьи 161 ЖК РФ).
В части 2.3 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Таким образом, организация, обслуживающая жилой дом и получающая от жителей плату за содержание дома, обязана соблюдать положения законодательства, определяющего требования и порядок обслуживания жилищного фонда.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491).
Согласно пункту 10 Правил № 491 общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц, государственного, муниципального и другого имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Общее имущество принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Это имущество не является самостоятельным объектом права собственности, так как функционально предназначено для обслуживания многоквартирного жилого дома.
Общее имущество не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых помещений в этом доме; оно предназначено в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанным помещением (Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П).
Согласно Правилам № 491 придомовая территория многоквартирного дома состоит из участка земли, где возведено строение, элементов озеленения и прочего благоустройства, детских и спортивных площадок, сушилок для белья, коллективных автостоянок, пожарных проездов, трансформаторных подстанций, тепловых пунктов, других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома. Все перечисленные объекты должны быть расположены в пределах границ, которые указаны в кадастровом паспорте.
В последние годы актуальной становится проблема установки различного рода ограждений на придомовой территории многоквартирных жилых домов. Собственники помещений принимают решение об ограничении проезда и прохода на территорию дома с целью обеспечения безопасности жителей, сохранности общего имущества, а также прекращения парковки автомобилей гражданами, не проживающими в данном доме.
При этом не всегда соблюдаются правила пожарной безопасности, создаются препятствия к доступу жителей других домов к своему имуществу, допускаются нарушения границ земельных участков.
Как правило, правовые особенности установки ограждения на придомовой территории многоквартирного дома регулируется муниципальными правовыми актами (в частности, «Правилами благоустройства и санитарного содержания территорий, организации уборки и обеспечения чистоты и порядка в муниципалитете»).
Под придомовой территорией понимается определенный участок земли, который прикреплен к той или иной многоквартирной застройке. Основное предназначение такой территории — это размещение и обслуживание жилого дома или целого комплекса, а также всех сооружений и зданий технического и хозяйственного характера, которые связаны с данным жилым массивом или отдельно взятым домом.
Придомовые территории должны отвечать всем требованиям: социальным, санитарным, гигиеническим, эстетическим, градостроительным и другим, в том числе и противопожарным, поэтому проектировщики должны вести организацию этой территории соответственно с данными требованиями.
Размеры придомовых территорий определяются специальными положениями государственных строительных нормативных актов. В состав придомовой территории входят следующие элементы: участки земли под жилыми домами или одним домом, отмостка, все тротуары и проезды, социально важные составляющие данной территории, озелененные территории, автостоянки, площадки хозяйственного предназначения, игровые площадки и т.д. Придомовая территория жилищного фонда — территория, прилегающая к жилому зданию и находящаяся в общем пользовании проживающих в нем лиц, ограниченная по периметру жилыми зданиями, сооружениями или ограждениями.
В целях благоустройства на территории города предусматривается применение различных видов ограждений, которые различаются: по назначению (декоративные, защитные, их сочетание), высоте (низкие — 0,3 — 1,0 м, средние — 1,1 — 1,7 м, высокие — 1,8 — 3,0 м), виду материала (металлические, железобетонные и др.), степени проницаемости для взгляда (прозрачные, глухие), степени стационарности (постоянные, временные, передвижные).
Кроме того, в муниципальных правовых актах предусматривается размещение защитных металлических ограждений высотой не менее 0,5 м в местах примыкания газонов к проездам, стоянкам автотранспорта, в местах возможного наезда автомобилей на газон и вытаптывания троп через газон. Ограждения размещать на территории газона с отступом от границы примыкания порядка 0,2 — 0,3 м.
Основанием для признания законности установки ограждающих устройств (в частности, автоматических шлагбаумов) является не только разрешение на их установку, принятое соответствующим советом депутатов муниципального округа, но и доказательства того, что благоустройство территории путем установки ограждающего устройства осуществлено в пределах земельного участка, относящегося к придомовой территории.
Анализ судебной практики по данному вопросу показал, что при рассмотрении дел данной категории суды придерживаются аналогичной позиции: согласование размещения ограждающих устройств за пределами придомовой территории либо непредоставление доказательств того, что земельный участок относится к придомовой территории, является основанием для признания решений совета депутатов муниципального округа незаконными и демонтажа ограждающих устройств.
При этом необходимо учитывать следующие обстоятельства.
Установка устройств регулирования въезда и (или) выезда на придомовую территорию транспортных средств (далее — ограждающее устройство) осуществляется по решению общего собрания собственников помещений, принятому на общем собрании таких собственников помещений в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом или при получении разрешения на использование земель или земельного участка в соответствии с действующим законодательством.
В решении общего собрания указываются: решение об установке ограждающего устройства на дворовой территории с указанием места размещения, количества, типа, размера ограждающего устройства; сведения о лице, уполномоченном на предоставление интересов собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, связанным с установкой ограждающего устройства и его демонтажем; решение о порядке сбора денежных средств на финансирование работ по установке ограждающего устройства и его демонтажу; решение о принятии в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме ограждающего устройства, установленного на придомовой территории; решение о порядке въезда на придомовую территорию транспортных средств собственников помещений в многоквартирном доме и иных лиц; решение о назначении лица (лиц), ответственного (ответственных) за обеспечение круглосуточного и беспрепятственного проезда на придомовую территорию пожарной техники, транспортных средств правоохранительных органов, скорой медицинской помощи, служб Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, организаций коммунальных служб.
Перечень документов, необходимых для рассмотрения и согласования в уполномоченных органах, направляется, как правило, в трех экземплярах (по одному экземпляру — для Администрации города, управляющей организации, собственников многоквартирного дома).
При установке ограждающего устройства не допускается: 1) несоблюдение требований по обеспечению круглосуточного и беспрепятственного проезда на придомовую территорию пожарной техники, транспортных средств правоохранительных органов, скорой медицинской помощи, подведомственных организаций Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, организаций газового хозяйства и коммунальных служб; 2) создание ограждающим устройством препятствий или ограничений проходу пешеходов и (или) проезду транспортных средств на территории общего пользования, определяемые в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности (далее — территории общего пользования).
Установка и содержание ограждающих устройств, демонтаж осуществляются за счет собственных средств собственников помещений в многоквартирном доме.
Запрещаются установка и эксплуатация ограждающих устройств, препятствующих или ограничивающих проход пешеходов и проезд транспортных средств на территории общего пользования.
Запрещается установка парковочных ограждений на земельном участке многоквартирного дома без согласия собственников многоквартирного дома или на территории общего пользования без получения разрешения на использование земель в соответствии с действующим законодательством РФ.
Согласование схемы ограждения земельного участка осуществляется, как правило (используя опыт других регионов), в следующем порядке.
Для согласования схемы ограждения земельного участка в муниципалитет представляются следующие документы: 1) письменное заявление о согласовании Схемы ограждения земельного участка, оформляемое в свободной форме; 2) письменное согласие собственника(ов) земельного участка на установку ограждения на данном земельном участке (в случае если с заявлением обращается лицо, не являющееся собственником данного земельного участка); 3) Графические материалы (ситуационный план, отражающий расположенное ограждающее устройство в структуре города; схема планировочной организации земельного участка придомовой территории, выполненная на актуальной топографической подоснове, с текстовым описанием планируемого к установке ограждающего устройства: существующие здания и сооружения, подъезды и подходы к ним, границы зон действующих публичных сервитутов (при наличии), границы земельных участков, соответствующие инженерные коммуникации; решение по месту размещения проектируемого ограждающего устройства; схема движения транспортных средств; план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого ограждающего устройства к существующим сетям инженерно-технического обеспечения (предоставляемого в случае необходимости подключения устройства к сетям)); 4) решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме (при подаче заявления на установку ограждения на земельном участке, являющемся придомовой территорией многоквартирного жилого дома), которое должно содержать решение об установке ограждения земельного участка и определение лица, уполномоченного обратиться за согласованием схемы ограждения земельного участка.
А также документы, подтверждающие уведомление уполномоченных органов (в частности, отдел Государственной Инспекции безопасности дорожного движения, Федеральная противопожарная служба Государственной противопожарной службы Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий об установке ограждающего устройства).
Отсутствие межевания придомовой территории не является основанием для отказа в установке ограждающего устройства.
При возведении ограждений необходимо учитывать и категорию земель, прилегающих к многоквартирному дому.
В частности, необходимо проанализировать выписку кадастрового паспорта земельного участка, на котором располагается многоквартирный дом (в выписке, будет указано — вид разрешенного использования «для обслуживания многоэтажного жилого дома», категория земель «земли населенных пунктов»).
Далее необходимо учесть сведения публичной кадастровой карты: граница придомовой территории с соседним земельным участком (в котором будет указано — вид разрешенного использования «для организации подъездных путей», категория земель «земли населенных пунктов»).
Можно заключить, что прилегающая к дому территория (проезд) не обладает признаками автомобильной дороги по смыслу ранее приведенных правовых норм.
Аналогичный алгоритм идентификации и сравнения категории земель выработан судами (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2018 по делу № А79-3617/2017, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2019 по делу № А79-10849/2018).
——————————————-
1. Автор благодарит Дремкину И.М. за интересный вопрос.
Спасибо за ваш голос!
Вы уже проголосовали!