Автор рассматривает нарушения со стороны публичной власти (в частности, муниципалитета) при проведении процедуры торгов. Анализируются нарушения со стороны властей при организации торгов о предоставлении земельного участка в аренду. Прежде всего, речь идет о нарушении общего порядка проведения публичных торгов и предоставления полноты сведения о них.
Общий порядок проведения торгов
Информирование о предоставлении конкретных земельных участков способствует получению наибольшего числа заявок от всех заинтересованных лиц, что способствует достижению максимальной эффективности передачи земельных участков в аренду, а также направлено не только на защиту интересов общества и отдельных граждан в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. Невыявление иных претендентов и рассмотрения их заявок будет противоречить земельному законодательству.
Конституционный суд РФ в определении от 25.11.2010 г. № 1549-0-0 отметил необходимость обеспечения справедливого баланса между интересами всех лиц, желающих приобрести в собственность или аренду земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В свою очередь, нарушение обязательной процедуры предоставления таких земельных участков, может повлечь нарушение прав неопределенного круга лиц, как юридических, так и граждан, которые могли претендовать на получение земельного участка.
В противном случае, может произойти ситуация, при которой договор заключается в частном порядке, с игнорированием обязательных условий проведения процедуры торгов. Подобная ситуация может привести к нарушению принципов публичности, открытости и прозрачности процедуры предоставления земельных участков, а также создать необоснованные преимущества для одного лица и нарушить права и законные интересы других лиц (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 12.10.2017 по делу № 33-16907/2017).
В частности, договоры аренды, предусматривающие переход права пользования в отношении государственного или муниципального имущества, можно заключать только по результатам конкурсов или аукционов (ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Данная норма Федерального закона «О защите конкуренции» направлена на обеспечение равного (конкурентного) доступа к указанному имуществу всем заинтересованным лицам и не препятствует развитию конкуренции и приобретению прав в отношении государственного и муниципального имущества. Конкурсные процедуры необходимы для устранения преференций со стороны органов государственной власти и органов местного самоуправления отдельным участникам (Письмо Минэкономразвития РФ от 20.10.2009 № Д22-1062).
Полнота сведений о торгах
Несмотря на то, что Гражданский кодекс Российской Федерации и не содержит специальных требований к порядку и способу опубликования и распространения информации о предстоящих торгах, соблюдение принципа публичности открытых по составу участников торгов на право заключения договора аренды государственного имущества предполагает сообщение о них посредством публикации надлежащего извещения в периодических изданиях. При этом обнародование информации о таких торгах должно обеспечивать доступность соответствующих сведений потенциальным арендаторам, что подразумевает широкое распространение всего тиража издания, содержащего извещение, обычным способом (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.12.2010 № 7781/10).
Выбор периодического издания должен определяться характером имущества, кругом объективно заинтересованных в нем лиц, тиражом и способом распространения периодического издания.
СМИ должно отвечать ряду требований: широкий фокус распространения (не быть специализированным изданием), способным обеспечить массовое информирование потенциальных арендаторов земельного участка.
Иметь минимальное пороговое количество (минимальный тираж издания).
Должны быть определены место, способ распространения издания (через распространителей, по заявкам, в киосках) и круг освещаемых (аудитория читателей), на которых данное издание рассчитано, а также где, кем, когда и кому фактически распространялась).
Учет вышеприведенных обстоятельств (требований к изданию) позволит утверждать, что извещение о предстоящих публичных торгах было сделано в порядке и способом, соответствующим цели их проведения, с учетом обеспечения доступности сведений о будущих торгах лицам, потенциально заинтересованным в приобретении продаваемого с торгов имущества и способным приобрести его по реальной рыночной цене.
Кроме в извещении о публичных торгах должны быть указаны не только характеристики земельного участка (кадастровый номер, адрес, площадь, категория и вид разрешенного использования земельного участка), но и договор, из которого это право возникло, цель предоставления права аренды, а также место, разумно необходимое время и порядок ознакомления потенциальных участников торгов с документами, определяющими, в том числе обязанности арендатора, ограничения и обременения продаваемого права.
Извещение должно содержать наряду со сведениями, указанными в пункте 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, указание на собственника (правообладателя) имущества.
В соответствии с п. п. 2, статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее, чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.
Несоблюдение правил проведения торгов, выраженное не только в отсутствии надлежащим образом обнародованного извещения о торгах, но и в неправильном определении предмета торгов, в несоблюдении требований гражданского и земельного законодательства, связанных с арендой земельных участков и их целевым использованием, может повлиять на уменьшение возможности участия в торгах широкого круга реальных арендаторов.
Подобные нарушения являются существенными и могут быть признаны недействительными в силу статьи 449 Гражданского кодекса РФ (Постановление Президиума ВАС от 05.04.2012 № 16311/11).
Существенное искажение характеристик предмета публичных торгов, формирующее у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе, даже при надлежащем обнародовании иной информации о торгах является самостоятельным основанием для признания торгов недействительными (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 14850/11).
Приведем небольшой пример.
Неуказание организатором точного места проведения торгов (отсутствие в извещении номера кабинета или зала, где будет проходить торги), привело к ограничению прав и законных интересов потенциальных участников. Данная ситуация расценивается как грубое нарушение правил проведения торгов (Апелляционное определение Верховного Суда Чувашской Республики от 01.10.2014 № 33-3445/2014).
Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов заинтересованного лица (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»).
Преимущественное право на заключение договора аренды
В соответствии с п. 3 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права.
Таким образом, прежний арендатор земельного участка имеет преимущественное, приоритетное перед другими лицами, но не исключительное право на аренду земельного участка.
Одной из характерных черт проведения аукционов и конкурсов, как публичных процедур является конкуренция их участников.
В соответствии с пунктом 7 статьи 4 от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» конкуренция — соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.
Реализация права участников на информацию, обеспечение свободного доступа к имеющей общественное значение информации, информационная открытость органов местного самоуправления являются важнейшими условиями функционирования органов местного самоуправления.
Без доступа к информации субъекты торгов лишаются возможности участия в процедуре предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в аренду, что приводит к ограничению конкуренции и противоречит основным целям опубликования информации о предоставлении земельного участка в аренду, которые заключаются в информировании населения и привлечении наибольшего количества лиц, имеющих намерение получить данный земельный участок в аренду.
Преимущественное, приоритетное право прежнего арендатора перед другими участниками, заключается в следующем.
Арендодатель (в частности, муниципальные органы власти) обязан до заключения договора аренды с победителем торгов, предложить арендатору, имеющему преимущественное право на заключение договора аренды, заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов. Вывод об условиях, предложенных победителем торгов, арендодатель имеет возможность сделать лишь после объявления об окончании торгов (в данном случае — аукциона), о победителе торгов и о результате торгов (Определение Ивановского областного суда от 24.06.2013 по делу № 33-1257).
В случае, отсутствия такого предложения арендатору, организатор торгов грубо нарушает его права и его экономические интересы, искусственно ограничивая конкуренцию среди участников.
Важной особенностью преимущественного права на заключение договора аренды является добросовестность арендатора (Определения Верховного Суда РФ от 20.11.2015 № 306-КГ15-14267, 21.12.2015 № 306-КГ15-16002).
Доказательствами добросовестности арендатора могут служить: действия арендатора (пользователя), связанные с использованием земельного участка по целевому назначению, мероприятия по освоению земельного участка (например, межевание, проект, получение разрешения на строительство), связанные с ним финансовые расходы (Определение Верховного Суда РФ от 05.02.2016 № 308-КГ14-7264).
В частности, действия арендатора (пользователя), направленные реализацию межевания земельного участка и постановку на кадастровый учет, являются добросовестными и непосредственно связаны с преимущественным правом на заключение договора аренды (Определение Ленинградского областного суда от 07.08.2014 № 33-3938/2014).
Необходимо обратить внимание на еще одно обстоятельство, связанное с преимущественным правом на заключение договора аренды.
В случае, если актом местного самоуправления был выделен участок в пользование, и данный акт не был оспорен и не признан судом недействительным, прежний арендатор обладает преимущественным правом на аренду (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 03.02.2014 № 33-1879/2014).
Таким образом, действия публичных органов власти должны быть направлены на предоставления потенциальным участникам полноты сведений о торгах, способствуя состязательности процедуры среди заинтересованных участников.
Спасибо за ваш голос!
Вы уже проголосовали!