Луценко Сергей Иванович — аналитик Института экономических стратегий Отделения общественных наук Российской академии наук, член Экспертного совета Комитета Государственной думы Федерального собрания РФ по обороне.
Автор рассматривает механизм перераспределения земельного участка, находящегося в публичной собственности с учетом возможных административных препятствий.
Рассмотрим следующую ситуацию.
Гражданин обращается в порядке статьи 39.29 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) в орган местного самоуправления с заявлением о перераспределении земельного участка с кадастровым номером и земель государственной неразграниченной собственности.
К заявлению прикладывает следующие документы: схема расположения земельного участка, копия свидетельства о государственной регистрации права, заключение кадастрового инженера, копия паспорта.
В свою очередь, Администрация муниципалитета принимает решение об отказе в перераспределении земельного участка с кадастровым номером, находящегося в частной собственности, и земель государственной неразграниченной собственности. При этом в письменном ответе Администрация указывает, что на испрашиваемом земельном участке расположен объект недвижимости (в границах образуемого земельного участка расположена часть дороги общего пользования, что ведет к нерациональному использованию земель).
Попробуем разобраться в законности подобных действий со стороны органа местного самоуправления.
В соответствии с пп. 9. п. 9 статьи 39.29 ЗК РФ ограничивается возможность предоставления в порядке перераспределения земельных участков, относящихся к публичной собственности, если из них могут быть сформированы самостоятельные земельные участки, то есть, земельные участки, права на которые граждане и юридические лица могут приобрести в общем порядке.
При этом возможность формирования самостоятельных земельных участков определяется в каждом конкретном случае с учетом требований, изложенных в статье 11.9 ЗК РФ, и иных правовых актах (включая документы территориального планирования, правила землепользования и застройки), отказ же в заключении соглашения о перераспределении земельных участков должен быть обоснованным (п. 10 статьи 39.29 того же кодекса). Данная правовая позиция сформулирована Конституционным Судом Российской Федерации в определениях от 27.06.2017 № 1266-О, от 28.05.2020 № 1189-О.
Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены статьей 11.9 ЗК РФ.
Согласно п. 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.
Между тем действующее законодательство не раскрывает понятий вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, нерационального использования земель. В связи с чем, наличие данных обстоятельств является оценочным и подлежит доказыванию публичным органом, уполномоченным на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков (Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 31.05.2022 № 88а-14158/2022).
Кроме того, правоприменитель обращает внимание, что даже наличие или отсутствие охранной зоны в связи с расположением опоры линии электропередач, не влечет изъятие земельного участка из оборота и не является основанием для отказа в перераспределении земельного участка.
Свой отказ в перераспределении земельного участка, орган местного самоуправления должен обосновать.
А не просто указать, например, что в границах земельного участка расположена часть дороги общего пользования, что ведет к нерациональному использованию земель.
Поскольку, экспертизой может быть установлено, что исследуемая территория, участвующая в перераспределении не является проездом, не имеет твердого покрытия, а представляет собой площадку с травянистой и кустарниковой растительностью, не используется в качестве проезда широким кругом лиц, а лишь служит подъездным путем к земельному участку с кадастровым номером от дороги (проезда) общего пользования, а также дополнительным доступом к земельному участку.
Более того, возможная формулировка со стороны органа местного самоуправления о том, что образование спорного земельного участка ведет к изломанности его границ и вклиниванию, что делает невозможным последующее формирование в границах данной территории земельного участка, не имеет правового значения. Поскольку, решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков должно быть обоснованным и содержать указание на все основания отказа.
В соответствии с п. 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п. 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в том числе, в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
Подпункт 3 п. 1 статьи 39.28 ЗК РФ допускается перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.
В соответствии с пп. 3 п. 9 статьи 39.29 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков в случае, если на земельном участке, на который возникает право частной собственности, в результате перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, будут расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственности других граждан или юридических лиц, за исключением сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено), которое размещается на условиях сервитута, или объекта, который предусмотрен п. 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и наличие которого не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.
Согласно пп. 11 п. 9 статьи 39.29 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков в случае, если имеются основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, предусмотренные п. 16 статьи 11.10 данного Кодекса, в том числе разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации требований к образуемым земельным участкам.
Пунктом 6 статьи 11.9 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные данным Кодексом, другими федеральными законами.
Решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков должно быть обоснованным и содержать указание на все основания отказа (п. 10 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации).
Отдельно необходимо обратить внимание на следующее обстоятельство.
Согласно п. 4.2.5 СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» — «Тупиковые проезды обеспечиваются разворотными площадками размером не менее 12×12 м. Использование разворотной площадки для стоянки автомобилей не допускается».
Положения Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160, не устанавливают безусловный запрет на строительство в охранное зоне. Согласно п. 10 Правил в пределах охранных зон строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений запрещаются только без письменного решения сетевых организаций о согласовании.
В связи с чем, само по себе наличие или отсутствие охранной зоны в связи с расположением опоры линии электропередач, не влечет изъятие земельного участка из оборота и не является основанием для отказа в перераспределении земельного участка.
Поэтому, прежде, чем выносить решение об отказе в перераспределении земельного участка орган местного самоуправления должен учитывать доказательства (экспертизу).
В частности, что исследуемая территория, участвующая в перераспределении не является проездом, не имеет твердого покрытия, а представляет собой площадку с травянистой и кустарниковой растительностью, не используется в качестве проезда широким кругом лиц, а лишь служит подъездным путем к земельному участку, а также дополнительным доступом к земельному участку (Кассационное определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 29.09.2022 по делу № 2а-2574/2021, Кассационное определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 13.09.2022 по делу № 2а-95/2022).
Наконец, нормы земельного законодательства РФ не содержат указаний на какие-либо особенности, связанные с основаниями или целями перераспределения (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 07.07.2021 № 56-КАД21-9-К9).
То обстоятельство, что находящийся в собственности гражданина земельный участок имеется четкие границы, не свидетельствует о том, что он лишен права увеличить площадь этого участка с соблюдением требований, установленных Земельным кодексом Российской Федерации (Кассационное определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 14.06.2022 № 88а-11930/2022).
Перераспределение земельного участка в соответствии с обращением гражданина в орган местного самоуправления не противоречит земельному законодательству РФ. А отказ администрации муниципалитета применительно к рассматриваемой ситуации нельзя признать законным.
Спасибо за ваш голос!
Вы уже проголосовали!