Луценко С.И.,
аналитик Института экономический стратегий Отделения общественных наук Российской академии наук, член Экспертного совета Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по обороне, соавтор документа «Стратегия национальной безопасности Российской Федерации», соавтор документа «Стратегия развития электросетевого комплекса Российской Федерации»
E-mail: scorp_ante@rambler.ru
Автор продолжает анализировать проблему возведения автономной котельной на существующих многоквартирных домах (далее – МКД), подключенных к системам централизованного теплоснабжения. Речь идет о законности действий собственников МКД в отношении использования средств фонда капитального ремонта на строительство автономной котельной.
В соответствии с положениями части 1 статьи 189 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.
Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе (часть 2 статьи 189 ЖК РФ).
В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены: 1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту; 2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту; 3) сроки проведения капитального ремонта; 4) источники финансирования капитального ремонта; 5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (часть 5.1. статьи 189 ЖК РФ).
Из приведенных норм материального права следует, что проведение капитального ремонта объектов общего имущества многоквартирного дома производится на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме, такое решение может быть принято по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по инициативе собственников.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения.
В соответствии частью 4.1 статьи 170 ЖК РФ в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение об определении размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт в размере минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и сроки проведения капитального ремонта общего имущества в таком доме определяются в соответствии с региональной программой капитального ремонта. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капитального ремонта, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования.
В пункте 7.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 № 10-П разъяснено, что поскольку право распоряжения денежными средствами на специальном счете принадлежит исключительно собственникам помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36.1 ЖК РФ), они вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в своем многоквартирном доме и до наступления предельного срока его проведения, предусмотренного региональной программой, с оплатой соответствующих услуг и (или) работ из средств сформированного ими фонда капитального ремонта в пределах суммы денежных средств, зачисленных на специальный счет в кредитной организации (банке).
Согласно пункту 2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Примерный перечень работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, приведен в приложении № 8 указанного Постановления.
В указанный перечень работ входит устройство котельной.
Методическими рекомендациями по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» определено понятие капитального ремонта, входящего в системы содержания многоквартирного дома, под которым понимается ремонт здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и системы инженерного оборудования и с установлением функционального (морального) износа путем их модернизации. К модернизации инженерных систем при их замене относится, в том числе, устройство крышных и блочно-модульных котельных.
Принятое общим собранием собственников помещения в многоквартирном доме решение о проведении капитального ремонта центрального теплового пункта путем замены существующего источника теплоснабжения на газовую котельную для многоквартирного дома и об утверждении перечня работ и расходных статей, в числе которых определена статья — Фонд капитального ремонта является законным. Действия собственников, связанные с использованием денежных средств со спецсчета средств капитального фонда на осуществление работ по капитальному ремонту – устройству блочно-модульной котельной, будут являться легитимными (Кассационное определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 03.10.2023 по делу № 2а-93/2022).
В заключение необходимо обратить внимание на следующее обстоятельство. В некоторых региональных нормативных актах «О регулировании некоторых вопросов в сфере обеспечения проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» установлен четкий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта. В частности, в данный перечень включен капитальный ремонт в виде замены блочно-модульных котельных (Закон Ульяновской области от 05.07.2013 № 108-ЗО «О регулировании некоторых вопросов в сфере обеспечения проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ульяновской области», Постановление Правительства Ульяновской области от 19.02.2014 № 51-П «Об утверждении региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ульяновской области»).
Спасибо за ваш голос!
Вы уже проголосовали!