Луценко С.И.
Аналитик Института экономический стратегий Отделения общественных наук Российской академии наук, член Экспертного совета Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по обороне, соавтор документа «Стратегия национальной безопасности Российской Федерации», соавтор документа «Стратегия развития электросетевого комплекса Российской Федерации»
Автор рассматривает правовые особенности возведения автономной котельной на существующих многоквартирных домах (далее – МКД), подключенных к системам централизованного теплоснабжения. Строительство автономной котельной за счет средств фонда капитального ремонта (с учетом согласия собственников квартир) является легитимным актом и не нарушает норм действующего законодательства РФ.
Введение
Поскольку, использование автономных котельных в многоквартирных домах может позволить добиться экономии топливных ресурсов до 25 — 30%; исключения теплопотерь в наружных тепловых сетях — 5 — 10%; увеличения кпд котлоагрегатов — 5%; наконец, автоматического регулирования температуры теплоносителей и режима работы котлов — 15 — 20%.
В настоящее время постоянно увеличивается (проектируется, строится и вводится в эксплуатацию) количество МКД с автономными котельными. Более 70% введенного в эксплуатацию в последние годы многоэтажного, многоквартирного жилого фонда обеспечиваются теплоснабжением за счет крышных котельных и поквартирного отопления.
Можно констатировать, что идея реализации автономных котельных в существующих МКД, в городе Ессентуки, не получила должного развития (под разными предлогами). Несмотря на то, что перевод котельных на природный газ является одним из основных направлений газификации г. Ессентуки (программа газификации предусматривает 100% охват населения). Причиной неэффективности эксплуатации котельной, в числе прочих факторов, является изношенность теплотрассы, физический износ оборудования и технически устаревшее оборудование.
Автономная котельная является частью общего имущества
Товарищество собственников жилья вправе использовать денежные средства фонда капитального ремонта на специальном счете на строительство автономной котельной с учетом положительного решения общего собрания. Автономная котельная включается в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В соответствии с пунктом 29 Правил № 491 содержания общего имущества расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
Строительство, ввод в эксплуатацию и содержание автономной котельной является составляющей общего имущества многоквартирного дома, оформленного протоколом общего собрания собственников помещений (Апелляционное определение Курганского областного суда от 30.03.2017 по делу № 33-1110/2017, Апелляционное определение Курганского областного суда от 21.03.2017 по делу № 33-934/2017).
На самом деле, в соответствии со ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
При размещении автономных котельных данное оборудование будет относиться к общему имуществу дома, и ответственность за его содержание будет нести собственник соответствующего имущества.
Расходы на замену оборудования котельной дома, должны быть включены в состав платежа за капитальной ремонт дома.
При этом, как отмечается в некоторых региональных актах, должна быть обеспечена возможность накопления средств (в том числе, за счет средств капитального ремонта), достаточных для своевременной замены котельного оборудования (Постановление Администрации города Кургана от 30.06.2020 № 3775 «О внесении изменений в постановление Администрации города Кургана от 31.03.2015 № 2953 «Об утверждении актуализированной схемы теплоснабжения муниципального образования города Кургана на период до 2028 года»).
Отнесение возведения автономной котельной к видам капитальных работ
Примерный перечень работ, относящихся к капитальному ремонту, перечислен в Постановлении Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (применяемый по аналогии закона к нежилым помещениям, п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ), и к таковому, среди прочего, относится: ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов зданий, модернизация зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения помещений; устройства дополнительных санитарных узлов, расширения площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции помещений); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%; утепление зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).
Из анализа указанных положений, а также пункта 5.1. Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утв. Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 следует, что капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории. В том числе, речь идет о возведения новых объектов с улучшенными техническими характеристиками.
При проведении капитального ремонта системы отопления многоквартирного дома, необходимо учитывать п. 6.1.1 «СНиП 41-01-2003. Система нормативных документов в строительстве. Отопление, вентиляция и кондиционирование» (приняты и введены в действие Постановлением Госстроя России от 26.06.2003 № 115). В частности, отопление, вентиляция и кондиционирование, теплоснабжение зданий может осуществляться: от централизованного источника тепла (от тепловых сетей систем теплоснабжения населенного пункта); от автономного источника тепла (в том числе крышной котельной); от индивидуальных теплогенераторов систем поквартирного теплоснабжения. При теплоснабжении от одного источника тепла групп помещений разного назначения, групп помещений, предназначенных для разных владельцев или размещаемых в разных пожарных отсеках здания, следует проектировать отдельные трубопроводы с индивидуальными узлами учета тепловой энергии для каждой группы помещений.
Итак, работы по возведению автономной котельной и горячее водоснабжение, включая полную замену существующих систем (батарей, труб) относятся к капитальному ремонту, который должен осуществляться за счет средств собственников (Кассационное определение Калининградского областного суда от 17.11.2010 по делу № 33-5249/2010).
Таким образом, возведение автономной котельной, с учетом согласия собственников многоквартирного дома (протокола общего собрания) за счет средств фонда капитального ремонта является юридически обоснованной процедурой и не нарушает норм действующего законодательства РФ.
Вместо заключения: региональный опыт реализации концепции теплоснабжения
Российские регионы поощряют и продвигают идею внедрения автономных котельных в МКД (как на новых объектах строительства, так и на существующих жилых объектов, подключенных к системам централизованного теплоснабжения).
Используя опыт исследования в применении децентрализованного теплоснабжения в современных экономических условиях, можно заключить, что стоимость отпущенного тепла автономными источниками теплоты в 4 — 7 раз ниже, чем от центральных котельных мощностью до 50 Гкал/ч (Решение Думы города Пятигорская Ставропольского края от 28.07.2009 № 68-45 ГД «Об утверждении генерального плана муниципального образования города-курорта Пятигорска).
В условиях недостаточного финансирования работ по капитальному ремонту и реконструкции систем централизованного теплоснабжения в расчетный срок проекта и соответственно снижения надежности работы систем централизованного теплоснабжения возможно резкое сокращение применения централизованного теплоснабжения и массовый переход на использование автономных котельных, как на объектах нового строительства, так и на существующих объектах подключенных к системам централизованного теплоснабжения (Постановление Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от 26.04.2019 № 1822 «О внесении изменений в схему теплоснабжения муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области до 2028 года, утвержденную постановлением Администрации Энгельсского муниципального района от 19.12.2014 № 7306).
В основу проектных предложений по развитию теплоэнергетической системы муниципалитетов должна быть заложена следующая концепция теплоснабжения: многоквартирная жилая застройка обеспечивается теплоэнергией от теплоисточников различных типов и мощности, в т.ч. автономных котельных (Постановление Администрации Уссурийского городского округа Приморского края от 30.12.2021 № 2987 «Об утверждении актуализированной на 2022 год «Схемы теплоснабжения муниципального образования Уссурийский городской округ приморского края на период с 2017 по 2032 годы», «О присвоении статуса единой теплоснабжающей организации на территории Уссурийского городского округа»).
Спасибо за ваш голос!
Вы уже проголосовали!