Кадастровая стоимость объекта недвижимости — ориентир справедливой рыночной цены [1]

Автор анализирует правовые дефиниции «кадастровая стоимость» и «рыночная  стоимость» для оценки справедливой денежной компенсации при выплате участнику долевой собственности.

Правовые дефиниции «кадастровая стоимость» и «рыночная стоимость»: целевой ориентир справедливой цены

Отношения по государственной кадастровой оценке наряду с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), регулируются также Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 (далее – ФСО № 4), который является обязательным к применению при установлении кадастровой стоимости и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Как указано в п. 3  ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости (земельных участков, зданий, строений, сооружений, жилых (квартир) и нежилых помещений)) определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

При кадастровой оценке объектов недвижимости учитывается информация о рынке объектов оценки, определяются ценообразующие факторы объектов оценки и собираются сведения о значениях ценообразующих факторов объектов оценки.

Действующее законодательство допускает как определение кадастровой стоимости недвижимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, так и установление рыночной стоимости, а также возможность определения кадастровой стоимости исходя из рыночной стоимости; при этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, тоже указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.

В то же время установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О).

Кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 10761/11, определение Верховного Суда РФ от 22.02.2018 № 306-ЭС17-17171).

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночного роста, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Кадастровая стоимость является рыночной, до тех пор, пока в установленном законом порядке не будет установлена иная кадастровая цена. При определении цены договора между сторонами кадастровая стоимость объекта может служить для сторон ориентиром справедливой рыночной цены (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2021 по делу № А41-56086/2019, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2020 по делу № А40-240656/2018).

Денежная компенсация при выплате сособственнику объекта недвижимости

Как отмечает Европейский Суд по правам человека денежная компенсация может является справедливой, если она исчислена на основе кадастровой стоимости объекта недвижимости на дату перехода (утраты) титула к другому участнику (Постановление ЕСПЧ от 25.10.2012 по делу «Вистиньш и Перепелкин  против Латвии»).

Другими словами, когда сделка осуществлена на справедливой основе (цены компенсации).

В силу пунктов 1, 2 статьи 244 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии с пунктом 1 статьи 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Допускается выплата денежной компенсации в счет передачи доли (пропорционально площади) в праве общей долевой собственности на объект недвижимости (в частности, квартиры)  исходя из кадастровой стоимости, указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (Определение Верховного Суда РФ от 27.12.2018 № 303-ЭС18-18852).

Поскольку, кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона.

Вышеприведенная позиция согласуется с правилами статьи 252 ГК РФ, правовой позицией, изложенной в пункте 36 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а также в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 № 20-П.

Суды при определении размера денежной компенсации доли в праве собственности за основу берут кадастровую стоимость согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 02.03.2020 по делу № 88-4164/2020, Апелляционное определение Московского городского суда от 16.08.2021 по делу № 33-32974/2021, Апелляционное определение Московского городского суда от 10.07.2020 по делу № 33-11739/2020, Апелляционное определение Московского городского суда от 16.08.2018 № 33-36001/2018, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.08.2018 по делу № 33-34166/2018, Апелляционное определение Воронежского областного суда от 12.02.2019 по делу № 33-674/2019).

Определяя размер денежной компенсации, подлежащей выплате, суды руководствуются размером кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016), закрепляя в п. 4 ст. 252  ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

В качестве исключительности, может быть ситуация, когда собственники в жилое помещение (квартиру) не вселялись, не заинтересованы в его использовании, в квартире отсутствуют жилые помещения соразмерно долям сособственникам, при этом проживание в квартире посторонних лиц для участника без нарушения его прав невозможно, существенного интереса в использовании жилого помещения по его прямому назначению — для постоянного проживания, сособственники не имеют (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 08.05.2018 № 33-9702/2018, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 08.05.2018 № 33-9702/2018).

Таким образом, именно кадастровая стоимость является целевым ориентиром справедливой цены при учете денежной компенсации доли участника в праве собственности.

————————————

Автор благодарит Дремкину И.М. за идею написания материала.