Автор рассматривает критерии дифференциации статей 218 и 222 Гражданского кодекса РФ. Бывают случаи, когда правоприменитель (судебный орган) не может отличить категорию самовольной постройки от вновь возведенного объекта капитального строительства, у которого имеется разрешительная документация (необоснованно возлагая дополнительное финансовое бремя на заявителя для проведения строительно-технической экспертизы, как в случае с самовольной постройкой).
Объект капитального строительства (незавершенного строительства), построенный в личных целях, в соответствии с разрешением на строительство на отведенном для него земельном участке не является самовольной постройкой. В данном случае, необходимо руководствоваться положениями статьи 218 Гражданского кодекса РФ (Определение Верховного Суда РФ от 22.03.2016 № 304-КГ16-1144, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.07.2013 № 3210/13).
Небольшое отступление.
После заключения договора аренды земельного участка публично-правовые отношения по предоставлению земельного участка прекратились (административный акт исполнен), а между сторонами возникли обязательственные правоотношения по владению и пользованию земельным участком (Определение Верховного Суда РФ от 12.03.2015 № 306-КГ15-1310).
В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является требование о признании права.
Иск о признании права собственности является внедоговорным требованием собственника имущества о констатации перед иными лицами факта принадлежности заявителю права собственности на спорное имущество.
Признание права является средством устранения неопределенности во взаимоотношениях субъектов, создания необходимых условий для его реализации и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению.
По общему правилу при предъявлении иска о признании права собственности истец как лицо, претендующее на признание себя собственником определенного имущества, должно в силу статьи 218 ГК РФ доказать наличие определенных юридических фактов, которые образуют основание его права собственности.
Данная норма права в качестве оснований для возникновения права собственности на вновь созданную вещь называет два юридически значимых обстоятельства: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании.
Ненадлежащее оформление органами власти разрешительной документации не может само по себе препятствовать признанию права собственности Захаровым О.И. на объект незавершенного строительства при отсутствии нарушений законодательства, действовавшего на момент возведения постройки.
Вышеприведенные обстоятельства, с учетом того, что основным принципом земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), свидетельствуют о возникновении у заявителя права на объект капитального строительства.
Необходимо отметить, что единственными признаками самовольной постройки являются разрешение на строительство или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию (Определение Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 5-КГ15-70).
Наличие одного из документов позволяет идентифицировать объект, заключить, что недвижимость не является самовольной постройкой.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статье 218 ГК РФ лицом приобретается право собственности на вещь, изготовленную или созданную для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.
В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Таким образом, строительство объекта, которое осуществлялось на законных основаниях (с наличием разрешительной документации), с соблюдением требований законодательства, действовавшего на момент его возведения, не может являться самовольной постройкой.
На практике, может возникнуть ситуация, в процессе возведения объекта капитального строительства срок аренды земельного участка истек.
У заявителя возникают препятствия со строительством объекта и ввода его в эксплуатацию (лишая его возможности владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, осуществлять весь комплекс правомочий собственника в отношении возводимого им объекта капитального строительства).
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773, нахождение на земельном участке объекта капитального строительства (независимо от государственной регистрации прав на него), возведенного в установленном порядке, исключает возможность удовлетворения иска о возвращении этого земельного участка даже в случае расторжения договора его аренды. Кроме того, одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.
Поэтому возможные требования со стороны органа местного самоуправления об освобождении земельного участка от объекта недвижимости будут фактически направлены на необоснованное лишение гражданина имущества.
Дополнительно, необходимо учитывать при продлении арендных отношений, действия самого арендатора. Речь идет о надлежащем использовании земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора аренда (то есть, совершение возможных действий для завершения строительства и ввод в эксплуатацию).
Отменяющий акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону, быть обоснованным и мотивированным, не нарушать права и законные интересы граждан, организаций; согласно определениям Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 № 739-О-О, от 22.03.2012 № 486-О-О, от 29.01.2015 № 140-О решения об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов не могут носить произвольный характер. Отменяя разрешения на строительство, администрация фактически нарушает имущественные права гражданина (в отношении объекта незавершенного строительства), поскольку, тем самым, отменяет легализацию возводимых объектов капитального строительства. При этом, объем предоставленных гражданам гарантий защиты, а также реализация органами местного самоуправления предоставленных законом полномочий не могут ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов.
Спасибо за ваш голос!
Вы уже проголосовали!