Автор рассматривает особенности способа защиты права со стороны органа местного самоуправлении (администрации) в отношении сноса объектов недвижимости гражданина, расположенных на земельном участке на праве постоянного (бессрочного) пользования. Выбор неправильного способа защиты может привести к отказу судом в иске. В некоторых случаях должное лицо администрации идет на служебный подлог (внесение недостоверных данных о земельном участке), в том числе вступая в сговор с чиновниками из управления Росреестра с целью незаконного изъятия у гражданина земельного участка.
Рассмотрим ситуацию, когда орган местного самоуправления (администрация) подает иск исключительно с требованием о сносе объектов недвижимости на земельном участке, которым владеет гражданин на праве постоянного бессрочного пользования. Цель подобных действий администрации может быть связана с изъятием земельного участка и использованием его в личных целях (рейдерский захват).
Проанализируем исковые требования администрации в отношении сноса объектов недвижимости на предмет правовой корректности формулировки, а также попытаемся раскрыть (используя практику правоохранительных органов), что может стоять за подобными действиями органа самоуправления.
В соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
В случае, если указанный в настоящем пункте земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям, сроком не ограничивается.
Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Сразу необходимо отметить, что отношения, связанные с самовольной постройкой (допускается ситуация, когда объекты недвижимости были построены в советские времена), регулировались постановлением Совета народных комиссаров от 22.05.1940 № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках», в соответствии с пунктом 6 которого самовольные застройщики, приступившие после издания данного постановления к строительству без надлежащего письменного разрешения, обязаны немедленно по получении соответствующего письменного требования исполкома городского или поселкового Совета депутатов трудящихся прекратить строительство и в течение месячного срока своими силами и за свой счет снести все возведенные ими строения или части строений и привести в порядок земельный участок.
Кроме того, Постановлением СНК РСФСР от 22.05.1940 № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках» запрещалась выдача домовых книг и прописка жильцов, вселившихся в строения, возведенные без надлежащего письменного разрешения.
Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 21.02.1968 № 83 утверждена Инструкция о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, содержавшая аналогичные положения.
При рассмотрении дел, связанных со сносом объектов недвижимости, необходимо, чтобы со стороны суда была дана надлежащая оценка обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора. Содержание записей в архивных делах технической инвентаризации спорного объекта с земельным участком с указанием первого собственника и последующего собственника недвижимости, отсутствие заключения органа бюро технической инвентаризации о самовольности строения, непредъявление компетентным органом требования о сносе и (или) переносе спорных строений; наличие домовой книги для прописки граждан, выданной в установленном порядке, ведение которой осуществлялось до момента смерти наследодателя; постановка земельного участка владельцем на технический и впоследствии на государственный кадастровый учет; страховые свидетельства, платежные извещения и квитанции об оплате налога на строение и земельной ренты, земельного налога, плательщиками которых могут быть только собственники такого имущества — все это свидетельствует, что гражданин пользовался недвижимостью и земельным участком как собственник.
В случае удовлетворения иска администрации о сносе объектов недвижимости будут нарушены права и законные интересы собственника (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.08.2017 № 49-КГ17-13).
Еще одна значимая позиция Верховного Суда РФ заключается в том, что сам по себе факт неустановления общих границ территории не может служить безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании прав на земельный участок (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.12.2016 № 5-КГ16-149).
Другими словами, важным является тот факт, что гражданин имел в пользовании земельный участок в течение длительного периода времени (непрерывное пользование земельного участка, даже, если его границы и площадь изменялись).
Из приведенных нормативных положений следует, что у заявителя сохранилось право бессрочного пользования земельным участком, выделенным правопредшественникам под принадлежащую ему недвижимость.
Более того, основания прекращения права постоянного пользования земельным участком приведены в статье 45 Земельного кодекса РФ. Такого основания для прекращения права пользования земельным участком, как снос объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, названная норма не содержит.
Учитывая, что право собственности на дом не прекратилось, произведенные гражданином в отношении исходного дома не лишили его права постоянного бессрочного пользования земельными участками, которое сохранилось. Возведение заявителем нового объекта недвижимости на месте прежнего без разрешительной документации также не влияет на право собственности на дом и право пользования земельными участками (Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 06.04.2017 № 5-КГ16-240).
Постройка будет считаться самовольно созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 Земельного кодекса РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. 35—40 Градостроительного кодекса РФ, ст. 85 Земельного кодекса РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
Далее переходим непосредственно к анализу правильности способа защиты со стороны администрации – требование о сносе объекта недвижимости гражданина на земельном участке, владеющего на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В соответствии со ст. 60 Земельного кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка; 3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
Особенно необходимо обратить внимание на ситуацию, когда администрация не представила доказательств нарушения ее прав, в том числе, препятствий в пользовании земельным участком путем демонтажа объекта.
Однако истребование земельного участка без решения судьбы размещенного в его границах объекта недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения должен быть предъявлен собственником такого участка одновременно либо с иском о сносе самовольной постройки, либо с иском о признании права собственности на постройку по правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 № 308-ЭС15-8731).
Кроме того, необходимо обратить внимание на ситуацию, связанную с возможным пропуском органом местного самоуправления (администрацией) давностного срока по виндикационному требованию.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
По общему правилу, срок исковой давности составляет три года (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ).
Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Вместе с тем, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункты 1 и 2 статьи 199 Гражданского кодекса).
Если иное не установлено законом, течение срока давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса).
В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее — постановление от 29.09.2015 № 43) указано следующее. Срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Суд должен установить, когда земельный участок выбыл из фактического владения муниципалитетом, поскольку с даты выбытия земельный участок находится в постоянном бессрочном пользовании гражданина, на котором объект недвижимости эксплуатируется.
В случае, пропуска администрацией давностного срока по виндикационному требованию, данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в его удовлетворении, в соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 № 10853/10 и от 27.03.2012 № 14749/11).
Таким образом, учитывая, что истец не владеет спорным земельным участком, если срок исковой давности по виндикационному иску истек, то истек срок и по иску о сносе самовольных построек.
Применительно к статьям 301, 302 Гражданского кодекса срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и его право на названное недвижимое имущество нарушено.
В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса, исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая, в силу положений 56 ГПК РФ, несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.
При определении начала течения срока исковой давности необходимо исходить из того, что администрация узнала об утрате владения земельным участком, с момента одобрения передачи земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, путем издания нормативного акта (постановления).
Учитывая, что администрация обратилась с иском о сносе объекта недвижимости, считается доказанным, что общий срок исковой давности как по виндикационному иску, так и по иску о признании самовольными постройками и сносе объекта (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28.06.2016 по делу № 305-ЭС15-6246, №Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016).
Таким образом, учитывая, что орган местного самоуправления не владеет спорным земельным участком, если срок исковой давности по виндикационному иску истек, то истек срок и по иску о сносе самовольных построек (Определение Верховного Суда РФ от 13.09.2018 № 308-ЭС18-10190).
Кроме того, при рассмотрении судебного спора и в целях реализации конституционного права на судебную защиту (статья 46 Конституции Российской Федерации) любой суд связан теми способами и формами юрисдикционной защиты нарушенных или оспоренных прав, которые установил законодатель. Диспозитивность регулятивных норм гражданского права не означает свободы применения способов защиты, не установленных или не предусмотренных федеральным законодателем. Любые формы и способы юридической ответственности, независимо от того, идет ли речь о гражданском праве, уголовном праве или административном праве, могут быть установлены только законодателем, а не в порядке произвольного усмотрения суда или иного правоприменительного органа.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.2009 № 15148/08 сформулирована правовая позиция о том, что защита нарушенных или оспоренных гражданских прав должна осуществляться способами, предусмотренными законом.
Другими словами, согласно ст. 12 ГК РФ и в иных действующих федеральных законах такого способа защиты, исключительно о сносе объектов не предусмотрено, поскольку должен быть предъявлен иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения должен быть предъявлен собственником такого участка одновременно либо с иском о сносе самовольной постройки, либо с иском о признании права собственности на постройку по правилам. Никакое судебное толкование не может противоречить недвусмысленно выраженной воле законодателя; иное бы означало, что в нарушение конституционного принципа разделения властей (ст. 10 Конституции РФ) иначе была бы искажена волю федерального законодателя и недопустимо принятие на себя функцию законодателя, изменяя содержание нормы федерального закона. Право устанавливать способы защиты гражданских прав является прерогативой законодателя, а не суда, и других участников
В соответствии со статьями 3, 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защите подлежит лишь нарушенное право. При этом способ восстановления нарушенного права должен соответствовать объему такого нарушения.
Как следует из статьи 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, избрание неверного способа защиты гражданских прав является самостоятельным основанием для отказа судом в иске (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 18.09.2014 по делу № 33-12707/2014, Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 13.11.2018 по делу № 33-6033/2018, Апелляционное определение Верховного Суда Республики Крым от 03.05.2017 по делу № 33-3582/2017).
Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. Избрание неверного способа защиты гражданских прав является самостоятельным основанием для отказа судом в иске (Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 06.10.2015 по делу № 33-6161/2015).
Отдельно необходимо обратить внимание на действия со стороны Росреестра в случае регистрации сделок (речь идет о проверке недостоверных данных, которые может предоставить заявитель. В частности, орган местного самоуправления).
Государственная регистрация прав на недвижимость и совершаемых в отношении нее сделок в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) носит не правоустанавливающий, не распорядительный, а правоподтверждающий характер, в силу чего внесение в ЕГРН записи без должного правового основания (титула) не приводит к возникновению права собственности, постоянного бессрочного пользлвания (Определение ВАС РФ от 24.07.2014 № ВАС-8825/14).
А документом, подтверждающим правовой титул (постоянное бессрочное пользование) на имущество, является правоустанавливающий документ, например, договор, постановление органа местного самоуправления (Постановление ЕСПЧ от 16.06.2015 по делу «Саргсян против Азербайджана»).
Европейский Суд по правам человека неоднократно отмечал, что ошибки или недостатки работы органов государственной власти (Управление Росреестра) должны работать в пользу заявителя-гражданина. Другими словами, риск совершения ошибки данным органом (незаконных действий, мошенничества) не должен исправляться за счет заинтересованного лица (незаконная утрата имущества (возврата стороны в первоначальное положение, с выплатой денежной компенсации). Данная позиция подтверждается Постановлением ЕСПЧ от 24.05.2007 по делу «Радчиков против Российской Федерации». Иными словами, риск ошибки государственного органа должно нести государство, и эти упущения (в результате мошеннических действий государства) нельзя исправлять за счет лиц, чьи интересы они затрагивают (Постановление ЕСПЧ от 29.01.2015 по делу «Столярова против Российской Федерации»).
Кроме того, ничто не препятствует Управлению Росреестра, ответственному за регистрацию, в установлении подлинности документов до удовлетворения ее заявлений (проверка документов гражданина при совершении регистрационных действий). К исключительной компетенции государства относятся определение условий и порядка регистрации имущества, и контроль соблюдения этих условий. При таком контроле, обеспечивающем чистоту титула гражданина на имущество, последний не должен оценивать риск утраты права на него в связи с недостатками, которые должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов. Иными словами, риск любой ошибки, допущенной исполнительным или судебным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица. Недопустимо чрезмерное индивидуальное бремя на гражданина, и публичный интерес не является для этого достаточным оправданием (Постановление ЕСПЧ от 06.12.2011 «Дело «Гладышева против Российской Федерации»).
Для восстановления своих нарушенных прав гражданину необходимо обратиться в правоохранительные органы, руководствуясь Приказом Генеральной Прокуратуры РФ от 16.07.2010 № 284 «О порядке представления специальных донесений и иной обязательной информации», где отмечается, что прокурорам субъектов Российской Федерации, приравненным к ним прокурорам специализированных прокуратур: специальным донесением незамедлительно сообщать в Генеральную прокуратуру Российской Федерации по телефону или иными видами срочной связи (с последующим направлением в течение суток письменного специального донесения) о происшествиях чрезвычайного характера, в том числе: о преступлениях, касающихся захвата имущества, имущественных и неимущественных прав, денежных средств (т.н. «рейдерство»).
В Приказе Генпрокуратуры России от 07.12.2007 № 195 «Об организации прокурорского надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина» определено, что при осуществлении надзора за исполнением законов необходимо особое внимание уделять и максимально использовать потенциал прокурорской системы, имеющиеся права и полномочия в целях защиты интересов государства, общества и участников экономической деятельности. Оперативно реагировать на выявленные факты незаконного завладения собственностью и криминальные захваты предприятий (п. 8.3).
Кроме того, возможные действия чиновников органа местного самоуправления, а также работников Росреестра, связанные с регистрация земельных участков с внесением недостоверных данных (подложных правоустанавливающих документов) могут квалифицироваться по статьям 159 «Мошенничество» и 292 «Служебный подлог» УК РФ (при схожих обстоятельствах).
Например, возможная следующая версия, связанная с незаконным изъятием у гражданина земельного участка. Совершению подобных действий способствовало использование чиновником своего служебного положения. Он изготавливал подложные правоустанавливающие документы на земельные участки, на основании которых сотрудниками Росреестра регистрировалось право собственности на подконтрольных злоумышленникам лиц. После проведения процедуры государственной регистрации они получали возможность распоряжаться земельными участками по своему усмотрению (пресс-релизы Генеральной прокуратуры от 26.03.2019: ссылка: http://genproc.gov.ru/smi/news/genproc/news-1578258/; от 26.01.2916: ссылка: http://genproc.gov.ru/smi/news/genproc/news-1025954/; пресс-релизы Следственного комитета РФ от 31.03.2016: ссылка: http://sledcom.ru/news/item/1026991/; от 11.10.2013: ссылка: http://sledcom.ru/news/item/594625/).
Спасибо за ваш голос!
Вы уже проголосовали!