Автор рассматривает ситуацию, когда в результате выполнения капитального ремонта региональным оператором нанесен материального ущерба собственникам многоквартирного дома. Причиной ущерба является противоправность действий (бездействия) управляющей компанией при проведении капитального ремонта. Перекладывание ответственности регионального оператора будет сводиться к обоснованию неисполнения своих обязанностей перед собственниками со стороны управляющей компании.
В силу статьи 393 Гражданского кодекса РФ (далее— ГК РФ) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.
Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также недополученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно пункту 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в этом доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.
В соответствии со ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Управляющая компания несет обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома (часть 3 статьи 39, 161 ЖК РФ, пункты 2, 10, 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491), пункт 7 постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».
В пункте 42 Правил № 491 закреплено, что управляющие организации несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Необходимо составить комиссионный акт обследования жилого помещения – квартиры, в котором зафиксировать обстоятельства аварийной ситуации (залива квартиры, аварийный пожароопасный режим работы электрического оборудования и т.п.).
Причиной подобной аварийной ситуации является ненадлежащее исполнение управляющей компанией своих обязательств по содержанию и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома. Возможная ссылка управляющей компании на то, что производился капитальный ремонт, обеспечение проведения которого возложено на регионального оператора, будет является неверной.
Факт включения многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах с установлением срока проведения капитального ремонта не освобождает управляющую организацию, продолжающую взимать с собственников помещений в многоквартирном доме плату за содержание и ремонт общего имущества, от выполнения обязательств по надлежащему содержанию данного имущества и проведению текущего ремонта до наступления срока капитального ремонта.
Согласно п. 5 Правил № 491 содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Как следует из п. 10 Правил № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества и др.
Управляющие организации, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Кроме того, необходимо получить заключения эксперта о причинах аварии и нанесения ущерба квартире (возможной близости стояка с электрическими кабелями, электрическим щитком) или протокола осмотра места происшествия, составленного непосредственно после аварии со стороны специалиста ГУ МЧС (в случае, аварийного режима работы электроустановки (электропроводки, электрической розетки и иного электрического оборудования) после проведения капитального ремонта)).
Пункт 2 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее — Закон № 123-ФЗ) устанавливает, что положения настоящего Федерального закона об обеспечении пожарной безопасности объектов защиты обязательны для исполнения при эксплуатации объектов защиты и применении технических регламентов разработанных в соответствии с данным законом.
Лица, выполнявшие работы, должны были быть проинструктированы, и управляющая компания при заключении договора подряда должна была ознакомить с инструкцией по мерам безопасности. Управляющая компания (исполнитель) должна нести ответственность перед собственниками помещений за ненадлежащее выполнение работ по ремонту общего имущества дома. Она имела возможность осуществлять контроль за состоянием жилого фонда, а также за проводимыми работами по ремонту общего имущества дома. Указанные обязанности Управляющей компанией не выполнены (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 31.03.2017 по делу № 33-3847/2017).
Учитывая, что в соответствии с договором управления многоквартирным жилым домом данной компании переданы функции управления домом, она является ответственной за исполнение своих обязанностей, а возможное перекладывание ответственности на подрядную организацию (регионального оператора) будут по существу сводиться к обоснованию неисполнения своих обязанностей перед собственниками.
Таким образом, управляющая организация, принимая на себя функции по управлению общим имуществом многоквартирного дома, также принимает на себя ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности, обеспечение их выполнения.
Поскольку управляющая компания осуществляет функции по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома, то он относится к субъектам, обязанным обеспечить своевременное выполнение требований требования пожарной безопасности. Данная позиция нашла отражение в определении Верховного Суда РФ от 01.11.2016 № 309-КГ16-16524, Постановлении Верховного Суда РФ от 16.02.2015 по делу № 309-АД14-3378.
Кроме того, по аналогичным обстоятельствам Верховный Суд Российской Федерации выразил позицию о том, что отнесение региональным законом работ по ремонту систем противопожарной защиты к работам по капитальному ремонту не снимает с управляющей организации обязанности по принятию мер пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Другими словами, выполнение подрядной организацией работ по капитальному ремонту, заключенным с Некоммерческой организацией «Региональный оператор» «Фонд капитального ремонта», не отменяет обязанность управляющей организации произвести оценку качества результата работ с последующим принятием мер к устранению обнаруженных дефектов), и сообщением Некоммерческой организации «Региональный оператор» «Фонд капитального ремонта», (как заказчику работ) о выявленных недостатках работ, поскольку такие полномочия предоставлены управляющей организации ч. 1 ст. 161 ЖК РФ и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170.
Необходимо обратить внимание на следующее обстоятельство.
Управляющая компания, чтобы исключить свою ответственность, должна направить претензию по качеству работ в отношении регионального оператора, а также обращения к сторонам по договору подряда для выявления скрытых дефектов выполненных работ по ремонту инженерных систем и их устранении.
В случае бездействия со стороны управляющей компании, учитывая положения статей 15, 1064 ГК РФ, ответственность несет именно она (Апелляционное определение Самарского областного суда от 23.11.2017 по делу № 33-14759/2017, Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 11.04.2018 по делу № 33-3563/2018, Апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия от 01.03.2018 по делу № 33-402/2018).
Принимая во внимание положения п. 1 ст. 1064 ГК РФ, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ п. п. 10, 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), бремя доказательства отсутствия вины при повреждении общего имущества многоквартирного дома возлагается именно на управляющую компанию (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 27.11.2018 по делу № 33-20127/2018).
В абзаце 3 пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разъяснено, что если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества. При этом размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (абзац 2 пункта 12 Постановления № 25).
Таким образом, управляющая компания является ответственным лицом за надлежащее содержание общего имущества перед собственниками помещений. Руководствуясь статьями 15, 1064 ГК РФ, пунктами 5, 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме, следует сделать вывод о наличии оснований для возмещения управляющей компанией ущерба, возникшего у собственника квартиры в результате повреждения их имущества.
Данные обстоятельства доказываются совокупностью условий, необходимых для взыскания убытков, а именно фактом причинения убытков собственнику жилого помещения, размером ущерба (подтвержден актом об оценке, составленный компанией в области экспертизы), противоправностью действий (бездействия) управляющей компанией и наличием причинно-следственной связи между поведением управляющей компании и наступившим ущербом (Определение Верховного Суда РФ от 28.04.2015 № 301-ЭС15-3333).
Спасибо за ваш голос!
Вы уже проголосовали!