Рассматривается особая ситуация, связанная с защитой интересов арендодателя в условиях нарушения существенных условий договора со стороны арендатора. Автор подчеркивает, что недопустимо нарушать основополагающий принцип права — юридическое равенство сторон. Участники арендных правоотношений не вправе извлекать преимущество (правовую ренту) из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Конституционный Суд РФ отмечает недопустимость ситуации, в которой сторона договора нарушала бы юридическое равенство сторон в гражданско-правовой плоскости (ставя своего контрагента в неравноправное положение по сравнению с собой). Тем самым сторона, нарушающая условия договора, как бы вводит произвольный критерий (односторонний отказ от исполнения обязательств), не отвечающий принципам справедливости (Постановление Конституционного Суда РФ от 06.06.2000 № 9-П).
Далее разберем ситуацию, в которой арендатор нарушает существенные условия договора — в одностороннем порядке отказывается от исполнения обязательств (более двух раз подряд не вносит сумму арендной платы по договору), а арендодатель должен, в свою очередь, не злоупотребив своим правом, найти способ защиты, направленный на восстановление своих нарушенных прав.
Возникшие между сторонами правоотношения в связи с подписанием договора аренды регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 ГК РФ).
Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства. Ко встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесены обязанности своевременно вносить арендную плату (ст. 614 ГК РФ) и при прекращении договора аренды возвратить объект в том состоянии, в котором он был получен. За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств (ст. 395 ГК РФ).
Необходимо подчеркнуть, что отсутствие документа (передаточного акта) о возврате объекта не снимают с арендатора встречных обязательств по договору (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.10.2012 по делу № А43-11003/2012).
В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ: требование о погашении в течение определенного времени задолженности (расписки), письменное предложение о досрочном расторжении в течение определенного времени договора аренды в связи с неисполнением арендатором условий договора по внесению арендной платы (Определение Приморского краевого суда от 24.03.2014 по делу № 33-2309).
В случае возникновения ситуации (когнитивного диссонанса — противоречивости правового поведения со стороны арендатора и подмены последним правовых понятий), когда арендатор нарушает существенные условия договора, арендодатель вправе прибегнуть к следующей защитной стратегии.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем самозащиты права. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Одним из способов самозащиты нарушенных прав является приостановление исполнения встречного обязательства (ст. 14 ГК РФ).
Согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.12.2013 по делу № А75-3640/2013).
Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (ст. 328 ГК РФ).
Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12).
Таким образом, обязательство арендатора по своевременному внесению арендной платы корреспондирует со встречным обязательством арендодателя по предоставлению и обеспечению беспрепятственного пользования арендуемым помещением.
По смыслу ст. 329 ГК РФ право выбора способа обеспечения исполнения обязательства предоставлено кредитору. Согласно ч. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков вправе удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
Право на удержание является мерой оперативного одностороннего воздействия при невыполнении (ненадлежащем выполнении) должником своих обязательств. Удержание имеет внедоговорное основание, так как его применение прямо предусмотрено гражданским законодательством Российской Федерации.
В данном случае ограничение пользованием имуществом со стороны собственника (арендодателя) принадлежащего ему помещения и прекращение доступа арендатора в помещение (опечатывание помещения) обусловлено ненадлежащим исполнением последним обязанности по внесению арендной платы (задолженность на определенную дату), что не противоречит вышеназванным положениям ГК РФ и условиям договора (Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2014 по делу № А12-123/2014).
Нарушение со стороны арендатора одного из основных начал гражданского законодательства, согласно которому никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, недопустимо (ч. 4 ст. 1 ГК РФ). Другими словами, арендатор не вправе заявлять требование о взыскании расходов, обусловленное его стремлением в обход обязательства по погашению задолженности установить встречные требования (в том числе в отношении требований в судебном порядке о нарушении арендодателем в одностороннем порядке, без уведомления, договорных отношений — создание препятствия в пользовании арендованным имуществом), поскольку арендатору были известны условия договора о праве арендодателя на приостановление встречных обязательств при наличии задолженности по договору, которая не была своевременно и добросовестно погашена арендатором (Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 по делу № А63-1818/2014).
Удержание (ограничение доступа арендатора в помещении со стороны арендодателя) представляет собой меру оперативного воздействия, направленного на обеспечение исполнения гражданских прав и обязанностей, основанных на законодательстве или соглашении сторон. Управомоченное лицо арендодателя как сторона в гражданском правоотношении вправе применить такую меру оперативного воздействия в случае одностороннего изменения условий обязательства либо отказа от его исполнения (наличие задолженности по арендной плате у арендатора). Данная мера позволяет наиболее эффективным образом воздействовать на контрагента в целях реального исполнения обязательства (Постановление ФАС Поволжского округа от 02.08.2010 по делу № А49-11133/2009).
Кроме того, Президиум ВАС РФ в п. 16 Информационного письма от 24.09.2002 № 69 указал, что приостановление исполнения встречных обязательств (в нашем случае, ограничение доступа пользования жилым помещением) является мерой, содействующей исполнению обязательств контрагентом по договору и предотвращению возможных отрицательных последствий.
Представленный механизм самозащиты (стратегия правового поведения) со стороны арендодателя позволит ему не только восстановить свое нарушенное право, но и дисциплинировать арендатора в отношении своевременности оплаты за пользование имуществом, нивелируя у него состояние когнитивного диссонанса (противоречивость правового поведения — извлечение преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения и подмены правовых понятий). Кроме того, предложенная правовая конструкция позволит идентифицировать недобросовестность поведения со стороны арендатора, целью которого является перекладывание вины на арендодателя (попытка взыскать убытки) установлением встречных требований в обход обязательства по погашению задолженности.
Спасибо за ваш голос!
Вы уже проголосовали!