Автор рассматривает особенности перерасчета арендной платы по результатам торгов, поскольку начальная цена, устанавливаемая на торгах, является ценой предоставления права на заключение договора аренды (в частности, земельного участка), а не размером арендной платы. Нормы действующего законодательства предоставляют возможность публичным органам власти, в том числе органам местного самоуправления установить льготные ставки арендной платы (поддержка малого и среднего предпринимательства).
В соответствии с частями 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно пункту 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
Исходя из толкования приведенных разъяснений в их совокупности, само по себе предоставление имущества в аренду на аукционе не исключает возможности установления регулируемой арендной платы. Регулируемая арендная плата не подлежит применению только в случаях, когда предметом аукциона являлась ставка арендной платы.
Как правило, в аукционной документации было прямо указано на то, что приведенная сумма арендной платы рассчитана без применения коэффициентов. При этом в арендном договоре, являвшегося частью аукционной документации, устанавливается, что расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, определяющим методику расчета арендной платы. Также в договоре предусматривается возможность изменения размера арендной платы.
Тем самым, исходя из аукционной документации, включая договор аренды, размер арендной платы не являлся предметом аукциона и относится к регулируемым, в связи, с чем может определяться с учетом, в том числе понижающих коэффициентов, установленных уполномоченными органами.
Руководствуясь, позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 по делу № 307-ЭС15-16409 и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.
Предметом аукциона является продажа права на заключение договора аренды муниципального имущества, а не размер арендной платы, поэтому допускается пересмотра в сторону уменьшения размера арендной платы по договору, заключенному на торгах, в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (Определение Верховного Суда РФ от 07.08.2017 № 303-ЭС17-9717).
Согласно статьям 431, 614 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в пунктах 18, 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», установленная по договорам арендная плата является регулируемой, поэтому при ее расчете возможно применение установленных корректирующих коэффициентов.
Порядок определения размера арендной платы также может основываться на ставках арендной платы, в том числе, с использованием понижающих коэффициентов (Приказ Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582»).
В силу Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» является обязанностью публичных органов власти и включает возможность установления льготных ставок арендной платы.
Более того, поддержка малого предпринимательства, которая регулируется Федеральным законом «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», наделяет публичные органы власти, в том числе органы местного самоуправления (по вопросам развития малого и среднего предпринимательства) возможностью установления льготных ставок арендной платы.
Заключение дополнительных соглашений об изменении арендной платы не свидетельствует о заключении новых договоров аренды недвижимого имущества.
Повторимся, торги проводились в отношении права на заключение договора аренды, начальной ценой являлась цена предоставления такого права, а не размера арендной платы. В этой связи, допускается применение к ставке арендной платы корректирующих коэффициентов (Определение Верховного Суда РФ от 07.03.2017 N 303-ЭС17-409).
Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 11.05.2004 № 209-О выражена правовая позиция в отношении земельного налога, имеющего схожую правовую природу с арендной платой в силу положений статьи 65 Земельного кодекса, где указано, что плата за землю определяется не произвольно, а на основе анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка. Судебные органы, не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий, должны выявлять, проводились ли при принятии нормативного правового акта анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков (осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки платы за землю на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков).
Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.
Экономическая обоснованность размера арендной платы предполагает учет не только объема планируемых поступлений в бюджет от сдачи имущества в аренду, но и анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, а также оценку статуса арендатора, что обусловлено необходимостью соблюдения принципа необоснованных предпочтений и поддержки социально значимых видов деятельности (Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 28.09.2017 № 2-АПГ17-13).
Необходимо отметить, что одним из принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности является принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, в том числе, посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога (установленного в отношении предназначенных для использования земельного участка в сходных целях), коэффициентов, учитывающих особенности деятельности (Определение Конституционного Суда РФ от 28.05.2020 № 1185-О, Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 01.03.2018 № 49-АПГ18-1, Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 24.12.2014 № 22-АПГ14-4).
Социально значимые виды деятельности — виды деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляемые в сфере образования, здравоохранения, культуры, физкультуры и спорта, а также в области переработки местных видов ресурсов, сельского хозяйства, строительства, обеспечения жизнедеятельности и социально-бытового обслуживания населения, а также аптеки, если иное не установлено действующим законодательством Российской Федерации.
Таким образом, корректирующие коэффициенты, которые применяются уполномоченными органами власти, позволяют регулировать и поддерживать социально значимые виды деятельности, с учетом соблюдения баланса экономических интересов сторон договора аренды.
Спасибо за ваш голос!
Вы уже проголосовали!