Автор рассматривает достаточно узкий способ защиты прав собственности – признание права собственности отсутствующим применительно к ситуациям, связанным с нарушением договорных обязательств (недобросовестное исполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, односторонний порядок оформления права собственности на недвижимое имущество, непередача стороне договора, которая надлежащим образом исполнила свои обязательства, объекта недвижимости по передаточному акту и т.п.), ведущее к лишению права владения. Анализируются особенности признания права собственности (имущественного интереса), в том числе с применением правовых позиций Европейского суда по правам человека. Кроме того, рассматривается особенности применения института исковой давности к ситуациям, связанным с признанием права собственности отсутствующим.
Для начала необходимо определиться со значением понятия собственности, используя концепцию, выработанную Европейским судом по правам человека.
Концепция собственности имеет автономное значение, которое не ограничивается правом собственности на материальное имущество и не зависит от формальной классификации во внутригосударственном законодательстве: необходимо исследовать вопрос о том, был ли заявитель наделен при совокупности обстоятельств дела титулом на материальный интерес. Соответственно, как и материальное имущество, некоторые иные права и интересы, представляющие собой активы, могут также рассматриваться как «имущественные права». Понятие «собственность» не сводится к «существующей собственности», но может охватывать активы, включая требования, в отношении которых заявитель может доказать, что он имеет как минимум «правомерное ожидание» получения эффективного использования имущественного права.
Если владелец беспрепятственно проживает в жилом помещении, но в то же время уплачивая муниципальный налог и коммунальные платежи, то данная ситуация сопряжена с его имущественным интересом (Постановление ЕСПЧ от 16.06.2015 по делу «Чирагов и другие против Армении», Постановление ЕСПЧ от 29.06.2017 по делу «Космас и другие против Греции»).
Возникают ситуации, когда недобросовестная сторона (покупатель) договорных отношений не выполняет своих обязательств (например, неоплата по договору), в результате добросовестная сторона (продавец), которая передала недвижимость по акту приема-передачи, имеет имущественный интерес, который выражается в форме «законного ожидания» возможности получения задолженности за недвижимость.
Необходимо отметить, что «использование собственности» (недвижимости) применяется либо к «существующей собственности», либо отстаиваемой, включая требования, в отношении которых добросовестная сторона может утверждать, что у нее имеются «оправданные ожидания», что она будет получена (Постановление ЕСПЧ от 04.03.2003 по делу «Янтнер против Словакии»).
В данном случае речь идет о признании права собственности на объект недвижимости в результате нарушений договорных обязательств недобросовестной стороной с последующим односторонним оформлением прав на него.
Добросовестная сторона договорных отношений (например, купли-продажи недвижимости) имеет право ожидать от другой стороны выполнения обязательств (погашения задолженности), и такое ожидание является составляющей частью ее права собственности, предоставленного ей по договору. Действия другой стороны (которая нарушает договорные обязательства) могут быть расценены как нарушение права добросовестной стороны на законное ожидание выполнения договорных условий (Постановление ЕСПЧ от 24.07.2003 по делу «Стреч против Соединенного Королевства»).
Другими словами, сторона, чей имущественный интерес был нарушен (необоснованное лишение владением имуществом – титула на объект недвижимости), вправе предъявить другой стороне иск о признании права собственности.
В подобных спорах особо необходимо обратить внимание на применение судами исковой давности, поскольку исчисление срока давности с момента фактического завладения (титул собственности или владения на недвижимость) позволит недобросовестной стороне договорных отношений извлечь выгоду из ситуации, в результате добросовестная сторона утратит возможность возвращения объекта недвижимости, лишится права титула владения, что является недопустимым (Постановление ЕСПЧ от 19.10.2006 по делу «Берекджиогуллари (Чекмез) против Турции»)).
Далее необходимо перейти к рассмотрению особенностей такого специализированного способа защиты имущественных прав, как признание права собственности отсутствующим применительно к ситуации нарушения сторонами договора своих обязательств (недобросовестное исполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, односторонний порядок оформления права собственности на недвижимое имущество, непередача объекта недвижимости по передаточному акту стороне договора, которая надлежащим образом исполнила свои обязательства и т. п.), ведущее к лишению права владения (титула на недвижимость) добросовестной стороной.
Иск о признании права отсутствующим имеет узкую сферу применения и допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами (определение Верховного Суда РФ от 22.03.2016 № 19-КГ15-47) путем предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
С другой стороны, необходимо обратить внимание на особенности широкой дискреции способа защиты имущественных прав в отношении добросовестной стороны договора в судебном порядке.
Исходя из предписаний статей 45 (часть 2) и 46 (часть 1) Конституции РФ заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом, в том числе посредством обращения за судебной защитой, будучи связанным, как неоднократно отмечал Конституционный Суд РФ в своих решениях, лишь установленным федеральным законом порядком судопроизводства. Выбор способа защиты права принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним, так и несколькими способами, и вместе с тем он предопределяется теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения. Лицо не только на свое усмотрение определяет способ защиты, но также самостоятельно решает для себя вопрос о том, насколько реально избранный способ защиты может обеспечить восстановление нарушенного, по мнению лица, права ((Постановление от 22.04.2013 № 8-П; определения от 17.11.2009 № 1427-О-О, от 23.03.2010 № 388-О-О, от 09.02.2016 № 220-О).
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).
Конституционный Суд РФ в вышеприведенных позициях заключает, что ГК РФ не ограничивает заинтересованное лицо в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 ГК РФ, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.
Положения статьи 12 ГК РФ закрепляют способы защиты гражданских прав, которые обеспечивают восстановление нарушенных прав и стабильность гражданско-правовых отношений; перечень этих способов в силу абзаца четырнадцатого данной статьи, согласно которому защита гражданских прав осуществляется иными способами, предусмотренными законом, является открытым.
В статье 12 ГК РФ перечислены способы защиты гражданских прав, а также указано на то, что возможны иные способы, предусмотренные законом, а в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» прямо указано на такой способ защиты как признание права отсутствующим.
Возможность обращения с требованием о признании права (обременения) на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество (определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 № 5-КГ15-36).
Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее — государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Исходя из того, что одна сторона полностью исполнила свои обязательства по договору (в частности, по договору купли-продажи передала недвижимость другой стороне), а другая сторона не произвела оплату, приняв объект недвижимости по акту приема-передачи (оформив в одностороннем порядке), запись в ЕГРП нарушает право добросовестной стороны, в связи с чем, право собственности в отношении недобросовестной стороны (в частности, покупателя) на недвижимость подлежит признанию отсутствующим, а за добросовестной стороной договорных отношений подлежит признанию право собственности на данную недвижимость (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2015 по делу № 33-32648/2015, Апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2015 по делу № 33-32649/2015).
В силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права. Добросовестная сторона, передав в квартиру другой стороне, которая не произвела оплату, утрата права владения из-за недобросовестных действий противной стороны.
Права истца могут быть защищены путем предъявления иска о признании такого права отсутствующим только в том случае, когда принадлежность права другому лицу является очевидным нарушением прав заявителя, но, тем не менее, заявитель не имеет правовых оснований претендовать на принадлежность этого права и потому не может заявлять иск о признании спорного права за ним, то есть иного способа защиты нарушенного права не имеется.
Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу пункта 52 № 10/22 является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Предъявляя исковые требования по настоящему делу, истец должен подтвердить достаточными и достоверными доказательствами, в том числе, обстоятельство наличия у истца заинтересованности в иске по настоящему делу, обстоятельство наличия у истца материального права на иск по настоящему делу.
Согласно статье 304 Гражданского ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В силу статьи 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301—304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Нарушенное право в соответствии с договором (в частности, купли-продажи) подлежит восстановлению исключением из ЕГРП записи о праве собственности недобросовестной стороны на несуществующий в качестве недвижимой вещи объект (Определение Верховного Суда РФ от 16.02.2017 по делу № 310-ЭС16-14116).
В связи с тем, что рассматриваемый иск является разновидностью негаторного иска, к нему в силу положений статьи 208 ГК РФ с учетом пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» не подлежит применению исковая давность. То есть исковая давность на заявленное требование о признании права собственности отсутствующим не распространяется (Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2016 № 305-ЭС15-19496).
Спасибо за ваш голос!
Вы уже проголосовали!