Луценко С.И, аналитик Института экономический стратегий Отделения общественных наук Российской академии наук, член Экспертного совета Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по обороне, соавтор документа «Стратегия национальной безопасности Российской Федерации», соавтор документа «Стратегия развития электросетевого комплекса Российской Федерации» E-mail: scorp_ante@rambler.ru
Автор рассматривает процедурные особенности перехода собственников жилых помещений в многоквартирном доме от системы централизованного отопления к индивидуальному (поквартирному отоплению или с использованием автономной котельной).
В силу пункта 4.2. части 1 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и пункта 6 части 1 статьи 6 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» орган местного самоуправления наделен полномочиями в отношении предоставления согласия на перевод жилых помещений в многоквартирных домах с централизованного на автономное отопление в соответствии с представленным проектом («О согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»).
На практике, встречаются разногласия между муниципалитетом и собственниками жилых помещений в отношении перехода многоквартирного дома с централизованного на индивидуальное отопление.
Поскольку, орган местного самоуправления считает, что требуется исключительно согласие всех собственников (условно – первый вариант) при осуществлении переустройства многоквартирного дома (поквартирного отопления или установки автономной котельной).
На самом деле, собственниками жилых помещений может быть представлено решение общего собрания о переводе дома на поквартирное отопление, в соответствии с требованиями жилищного законодательства (условно – второй вариант).
Другими словами, речь идет о выполнении процедурных требований предъявляемым к порядку проведения общих собраний собственников жилых помещений многоквартирного дома, порядку принятия решений указанным органом управления многоквартирным домом, а также о наличии полномочий у общего собрания принимать решение по данному вопросу (Апелляционное определение Верховного суда Республики Марий Эл от 07.04.2016 по делу № 33-1/2016).
Вариант с использованием процедуры одобрения общим собранием уже не требует согласия всех собственников. Поскольку, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (часть 3 статьи 45 Жилищного кодекса РФ – далее ЖК РФ).
Если при проведении общего собрания собственников многоквартирного жилого дома процедура голосования не нарушена, все собственники жилых помещений были извещены надлежащим образом о проведении собрания, при проведении общего собрания имелся необходимый кворум, то решение об изменении системы теплоснабжения (как в отношении автономной котельной, так и в отношении поквартирного отопления) соответствует действующему жилищному законодательству.
Вышеприведенные два варианта переустройства многоквартирного дома соответствуют позиции Верховного Суда РФ («Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года» утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008).
Согласно положениям статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (часть 3 статьи 45 ЖК РФ).
В силу частей 1, 5 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Статьей 48 ЖК РФ определено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме (часть 1). Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (часть 3). Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (часть 4).
Итак, если при проведении общего собрания собственников многоквартирного жилого дома процедура голосования не нарушена и имеется необходимый кворум (более того, в повестку общего собрания можно включить вопрос о возможности перехода отдельных жилых помещений на поквартирное отопление), то решение, оформленное в виде протокола, соответствует действующему законодательству.
Возможные доводы о том, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не относится вопрос о замене системы центрального отопления на автономное поквартирное отопление, будут не соответствовать действующему жилищному законодательству. Поскольку в силу пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений, в том числе о капитальном ремонте (переустройстве) общего имущества в многоквартирном доме, при котором производятся работы по замене существующей системы централизованного отопления (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 18.09.2017 по делу № 33-15227/2017, Апелляционное определение Верховного суда Республики Марий Эл от 15.03.2016 по делу № 33-390/2016, Апелляционное определение Пензенского областного суда от 29.07.2014 по делу № 33-1887).
Таким образом, второй вариант (с использованием решения общего собрания о переводе дома на поквартирное отопление, при условии соблюдения процедуры его проведения) предоставляет право собственникам многоквартирного дома перевода жилых помещений с централизованного на автономное отопление в соответствии с представленным проектом.
Основанием к принятию администрацией муниципалитета является заявление председателя общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с представлением решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (оформленного протоколом), и проектной документацию на поквартирное отопление жилого дома.
Спасибо за ваш голос!
Вы уже проголосовали!