Критерии классификации земельных участков как разновидности недвижимых вещей

УДК 347.2

Страницы в журнале: 46-50

С.Ю. Стародумова,

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Российского государственного социального университета Россия,  Москва clear06@mail.ru

Рассматриваются признаки земельного участка как особой разновидности недвижимой вещи.  Анализируется судебная практика, позволяющая выделить различные объекты недвижимости и соотнести их друг с другом. Выявляются пробелы в земельном и гражданском законодательстве относительно неполноты дефиниций «недвижимая вещь», «недвижимость», отмечается отсутствие четко закрепленных признаков недвижимых вещей. С учетом последних изменений законодательства характеризуются юридические признаки недвижимого имущества. На основе выделенных признаков недвижимость делится на группы; формулируется понятие земельного участка как особой разновидности недвижимости, без которой невозможно существование и деление вещей на движимые и недвижимые.

Ключевые слова: недвижимая вещь, недвижимость, земельный участок, искусственный земельный участок.

В  юридической науке классификация вещей на движимые и недвижимые занимает особое место в связи с тем, что государство то отказывалось от такого деления, то возвращалось к нему. До сих пор нет четких признаков недвижимых вещей, выделяющих их среди других объектов гражданского оборота; отсутствует и доктринальное понятие недвижимости. Кроме того, законодатель использует взаимозаменяемые дефиниции «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость», однако тождественными являются только понятия «недвижимая вещь» и «недвижимость», поскольку к имуществу могут быть отнесены и имущественные права.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым объектам относятся земельные участки, участки недр, здания, сооружения, части зданий и сооружений, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства и другие объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Вместе с тем современные технологии позволяют переносить здания и сооружения, а  перечень недвижимых вещей включает вещи, не имеющие неразрывной связи с земельным участком.

Стоит отметить, что законодатель относит понятие недвижимой вещи к объектам вещного права, следовательно, на недвижимость распространяются характеризующие данный объект вещного права признаки: физический, экономический и юридический.

Физический признак недвижимой вещи представляет собой возможность реального существования вещи, например земельного участка, в качестве объекта прав (в определенных границах, установленной площади и т. п.). Экономический признак характеризует целесообразность присвоения данной вещи: если вещь не имеет ценности, то ее присвоение нецелесообразно. Недвижимое имущество в системе экономических отношений выполняет функции средства производства, предмета потребления, средства накопления [7, с. 7].

Юридический признак недвижимой вещи характеризуется наличием у нее законного статуса (регистрационной записи в соответствующем реестре), закрепленного за ней в порядке, предусмотренном законом. В отношении данного признака в науке ведется спор: зависит ли его существование от государственной регистрации прав на него или нет [1; 11; 12, c. 63].

В настоящее время сведения об объектах недвижимого имущества содержатся в двух информационных системах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), который ведется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ) и утрачивает силу с 1 января 2020 г., и Государственном кадастре недвижимости (ГКН), который ведется в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с 1 января 2017 г. называется «О кадастровой деятельности»).

Вышеперечисленные признаки являются универсальными и подходят для определения всех вещей, являющихся объектами вещных прав [13, с. 216—218].

Можно выделить и иные признаки недвижимости: природа происхождения; свойства объектов недвижимости; оборотоспособность. По природе происхождения объекты недвижимости подразделяют на природные (земельные участки, участки недр) и рукотворные (здания, сооружения) (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Выделяются также свободные в обороте объекты недвижимости, на которые законодателем не наложено ограничение оборотоспособности (п. 1 ст. 129 ГК РФ), и ограниченно оборотоспособные объекты недвижимости, нахождение в обороте которых допускается по специальному разрешению (п. 2 ст. 129 ГК РФ). 

С точки зрения судебной практики относительно правового режима недвижимости имеется список объектов, в частности земельных участков, на которые законодатель наложил ограничения оборотоспособности и даже изъял их из оборота (ст. 27 Земельного кодекса РФ).

Положениями ГК РФ конкретизированы два признака недвижимого имущества: закрепление объекта в перечне объектов, признаваемых недвижимостью согласно действующему законодательству, и прочная связь с землей, когда перемещение объекта без причинения несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Выделенные признаки условны: во-первых, имущество существует в своем физическом состоянии еще до регистрации согласно требованиям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ); во-вторых, концепции наличия «прочной связи» с землей носят субъективный характер, так как прочная связь с землей — понятие относительное. Так, О.В. Макаров считает, что категория прочной связи с землей, в частности  признак несоизмеримости ущерба назначению объекта при его перемещении, вообще требует исключения из закона [8, с. 11—12]. Данная позиция находит отражение и в зарубежной практике: во многих странах установлен принцип конкретного назначения объекта. Так, в США автомобиль, находящийся в состоянии неспособности передвижения, признается недвижимым объектом и может быть зарегистрирован как такой объект, следовательно, если лицо будет использовать его как передвижное средство, то его право пользования будет ограничено.

Следует также отметить и отсутствие в законодательстве понятия «несоразмерный ущерб» назначению недвижимого объекта. Судебные инстанции зачастую под таким ущербом понимают невозможность после перемещения объекта дальнейшего его использования по целевому назначению, в том числе значительное ухудшение технического состояния этого объекта либо снижение его материальной или художественной ценности  и т. п.

Казалось бы, с единственными естественно природными недвижимыми объектами — земельными участками и участками недр — не должно быть проблем при определении их в качестве недвижимости. Вместе с тем земельный участок является неотъемлемой частью недр, недра — частью земной коры, располагающейся ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения1. Самостоятельность данного объекта недвижимости и по сей день остается под вопросом, так как с формальной точки зрения участок недр является самостоятельным объектом недвижимого имущества, а с практической — имеет непосредственную зависимость от земельного участка, поскольку использование недр без обременения прав собственников земельного участка физически невозможно. Кроме того, действующее законодательство не позволяет определить, где конкретно проходит граница двух формально независимых объектов — земельного участка и участка недр. Так, М.А. Дмитриев справедливо отмечает, что участок недр не может быть индивидуализирован как самостоятельный объект недвижимого имущества и как объект в принципе [2, с.  18].

В настоящее время под земельным участком понимается недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Таким образом, законодатель уточняет такие признаки земельного участка, которые позволяют охарактеризовать его в качестве индивидуально определенной вещи; в число этих признаков, несомненно, входят физические признаки недвижимости, природные, антропогенные и юридические признаки.

Конкретизируя природные объекты, перечисленные в ГК РФ, к природным признакам земельного участка ученые относят слой земли, древесно-кустарниковую и лесную растительность, обособленные водные объекты [3, с. 81—82]. Установить те или иные природные характеристики земельного участка можно по категории земель (ст. 7 ЗК РФ), на которой расположен участок. Вместе с тем в ЗК РФ при определении земельного участка содержится норма о существующих правах на землю, установленных именно ЗК РФ. С учетом положений гражданского законодательства и Концепции развития гражданского законодательства РФ  [5] основные разновидности вещных прав на земельные участки и их регулирование предусматриваются именно ГК РФ, что заведомо ограничивает применение понятия земельного участка к вещным правам, которые предусмотрены или будут предусмотрены в ГК РФ, но не упомянуты в ЗК РФ.

Следует констатировать, что земельный участок является сложной, зачастую составной вещью, которая в зависимости от категории земли имеет не только природные характеристики, но и антропогенные, искусственно созданные. Так, неотъемлемой составной (движимой) частью земельного участка, согласно позициям судов, могут являться поля, имеющие покрытие (например, футбольное поле), ограждение, мелиоративные системы и т. п. Ряд авторов относит к рукотворным признакам наличие на земельном участке объектов недвижимости, позволяющих классифицировать его как сложную (единый объект) или составную недвижимую вещь.

Кроме того, ЗК РФ содержит указание на условный подвид земельного участка — искусственный земельный участок, появившийся в 2011 году в связи с принятием одноименного закона2 и имеющий двойственную природу: с одной стороны, он выступает рукотворным объектом, с другой — имеет правовой режим естественно-природного земельного участка. Так, под искусственным земельным участком понимается сооружение, создаваемое на водном объекте или его части, находящемся в федеральной собственности, путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий, и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком  [14].

В градостроительном законодательстве к недвижимости отнесены такие рукотворные (антропогенные) объекты, как «объекты капитального строительства», т. е. здания, строения, сооружения и объекты, строительство которых еще не завершено (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).  Отмечается, что они также имеют различный правовой режим  [4; 9]. Например, нежилые помещения внутри зданий отнесены Законом № 122-ФЗ к недвижимости согласно положению ГК РФ о возможности отнесения к недвижимости объектов, не предусмотренных ГК РФ, на основании федерального закона [6, с. 13—17]. При этом судебная практика неоднозначна в вопросе определения тождественности понятий «объект капитального строительства» и «объект недвижимости»: с одной стороны, «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому им нельзя подменять правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иные отраслевую принадлежность, объем и содержание (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.09.2013 № 1160/13 по делу № А76-1598/2012); с другой — неправильное несистемное толкование норм федеральных законов не исключает тождественность данных категорий (постановление Верховного Суда РФ от 03.12.2008 № 9-Г08-19). Особняком стоит вопрос об апартаментах внутри зданий как разновидности недвижимого имущества [15, c. 128—139; 16, c. 36—39; 17, c. 13—16].

Согласно новой редакции ГрК РФ особое значение для индивидуализации объектов недвижимости (в частности, земельного участка) приобретает проект межевания территории, который разрабатывается в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков. По новым правилам образование земельных участков осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории: из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории; из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, либо иным юридическим лицам — для ведения дачного хозяйства в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии, в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами,  для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения [10, с. 74].

Закон № 218-ФЗ редакцией от 3 июля 2016 г. дополнен новыми объектами недвижимости, подлежащими учету: машино-место и единый недвижимый комплекс. Перечисленные объекты имеют физические характеристики, которые позволяют установить, во-первых, фактическую связь с землей, во-вторых, характеристики, отличные от земли,  в-третьих, невозможность их перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению.

Кроме того, возникновение данных объектов как объектов права возможно только после осуществления строительной деятельности по созданию таких объектов.

Ярким примером рукотворного объекта недвижимости выступает именно объект незавершенного строительства. Для признания его в качестве объекта недвижимости необходимо наличие как минимум правоустанавливающих документов на сформированный земельный участок соответствующей категории и согласование (при необходимости) и утверждение документов (технический паспорт) на создаваемый объект недвижимости.

Таким образом, к недвижимым вещам относятся три основные группы объектов: земельные участки, в том числе искусственные земельные участки и участки недр; объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без причинения несоразмерного ущерба их назначению невозможно; объекты, отнесенные законом к недвижимому имуществу, в том числе и движимые по своим конструктивным особенностям.

Понятие недвижимости следует характеризовать через наличие у объекта определенных обязательных признаков. В этой связи можно сформулировать следующее понятие земельного участка как объекта недвижимости: земельный участок как объект недвижимости есть часть земной поверхности, выступающая в качестве сложного составного объекта недвижимости, обладающего природными и (или) антропогенными характеристиками в установленном местоположении границ, и обладающая закрепленным в правоустанавливающих документах правовым режимом согласно категории земель.

Список литературы

1. Гонгало Б.М. Понятие недвижимости //ЭЖ-Юрист. 2001. № 11.
2. Димитриев М.А. К вопросу об участках недр как объектах гражданских прав // Российский судья. 2011. № 12. С. 17—20.
3. Колов А.Ю. Вещные права на земельный участок в России: моногр. Томск: Пеленг, 2004. С. 81—82.
4. Коновалов Н.М., Писаренко В.К., Шиловская А.Л. Строительное и жилищное право: учеб. пособие. М., 2010.
5. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 11.
6. Ленковская Р.Р. Жилые и нежилые помещения как объекты гражданских прав // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2. С. 13—17.
7. Липски С.А. Особенности государственного регулирования сделок с различными видами недвижимости // Нотариус. 2014. № 3. С. 7—10.
8. Макаров О.В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты // Нотариус. 2014. № 5. С. 11—12.
9. Писков И.П. К вопросу о понятии недвижимости в российском праве // Проблемы развития частного права: сб. статей к юбилею В.С. Ема / отв. ред. Е.А. Суханов, Н.В. Козлова. М.: Статут, 2011. С. 253—269.
10. Савенко Г.В. Правовой режим земельного участка: от идеальных конструкций к практике // Право и экономика. 2014. № 1. С. 72—79.
11. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 63.
12. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2008.
13. Смагин А.А., Орлова О.С. Особенности правового режима отдельных объектов недвижимости // Проблемы экономики и юридической практики. 2016. № 5. С. 216—218.
14. Тикк О.К. Проблемы правового статуса намывных территорий // Закон. 2007. № 1. С. 74—80.
15. Шиловская А.Л. К вопросу об отнесении понятия «апартаменты» к жилым и нежилым помещениям // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 10. С. 128—139.
16. Шиловская А.Л. Правовой статус апартаментов // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2. С. 36—39.
17. Шиловская А.Л. Правовой статус апартаментов // Градостроительное право. 2016. № 1. С. 13—16.

——————-

1. Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах» // Собрание законодательства РФ. 1995. № 10. Ст. 823.
2. Федеральный закон от 19.07.2011 № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2011. № 30 (ч. 1). Ст. 4594.